基泰(2538) - 建議區間操作
台灣工銀證券投顧 2008-10-23
投資建議
基泰目前進行中與2009年之前預定推出的建案，除「記憶典藏館」墓園開發案以外，都位在台北市，2009年預估推案量將大增到122億元。IBTS預估2008年營收25.47億元，毛利率34.48%，稅後淨利5.73億元，稅後EPS 1.64元，2009年稅後淨利10.6億元，EPS 3.03元，2009年底每股淨值為17.57元。
近期房地產市場成交低迷，且墓園開發案未來銷售變數仍大，因此投資建議為區間操作，2009年PBR 0.5~0.8X。
營運分析
基泰1H08稅後EPS 0.75元：
基泰1H08營收為20.29億元，YoY -54.12%，因目前認列中的建案受惠於台北市房價上漲較明顯，毛利率由1H07年的23.16%上升至34.33%，稅後淨利2.36億元，YoY -38.29%，EPS 0.75元。
目前興建中建案皆位於台北市，且都以完工比例法認列：
除了位於基隆的「記憶典藏館」墓園開發案外，基泰目前興建中的建案有5個，且全部位在台北市，其中「基泰帝景」、「基泰之星」、「基泰天母」和「基泰明德」皆為2006~2007年間所推出，2008年到目前為止新推建案只有「基泰國際」。「基泰之星」、「基泰天母」和「基泰明德」預計將在2009年完工，「基泰帝景」和「基泰國際」的完工時間則在2010年。1H08除了「基泰明德」以外，其他4個建案皆已用完工比例法認列，且銷售率都接近100%，「基泰國際」更是在03/2008公開後的一個月內就完銷；3Q08由於「基泰明德」的銷售率提高到70%，因此得以完工比例法認列。
2009預計將新增4個台北市推案：
基泰在2007年和2008年的推案策略較保守，加上其建築基地大多位於台北市精華地段且面積不大，需要較多時間整合週邊土地，才能達到最大開發效益，因此推案速度較慢，年推案量皆小於30億元。2009年由於土地整合將進入收尾階段，預計推出「基泰微風」、「基泰台大」、「基泰忠孝」以及「基泰成功」等4個建案，預估推案量將大增到122億元，其中「基泰微風」有機會在4Q08先公開。
北市預售屋市場近期成交低迷，但長期較無餘屋去化問題：
05/2008起全台預售屋和新成屋成交急速降溫，在台北都會區尤其明顯。由於購屋者對房地產的看法轉趨保守，加上金融市場動盪影響，導致投資客大舉退場，豪宅的潛在買方也缺乏在此時購屋的意願，而大多數在短時間內有購屋需求的自住客購買力有限，因此北市高總價產品的成交出現急凍，總價低但單價高的小套房也缺乏買氣；反而是位於台北都會區邊緣、中坪數、單價和總價都較低的產品，因符合自住客的成家需求和購買能力，銷售情況較佳。
不過長期來看，台北市的土地稀少，新屋供給相當有限，潛在需求又非常龐大，只要建商開價合理，應不至於有餘屋去化問題，且銀行也願意提供較高成數的土地融資和建築融資；相對地台北縣邊緣的新市鎮近幾年推案量大增，在房地產景氣步入空頭之後，可能會出現較多的餘屋。
記憶典藏館預計2010年以後才會有明顯貢獻：
「記憶典藏館」規劃為豪華墓園開發案，位於基隆市大水窟附近，面積高達3萬坪，目前正在進行地工工程。雖然公司並未停止銷售，但IBTS預估需等到2011年主建物完成之後，才會對營收和獲利開始產生明顯貢獻。
3Q08認列基泰之星跌價損失：
2Q08底基泰持有「基泰之星」REITS（01006T）共14,344張，由於成交價在3Q08從8.42元下跌到6.68元，跌幅高達20.67%，基泰需要認列約2,500萬元的跌價損失，降低EPS約0.07元。
獲利預估：
IBTS預估基泰2008年營收25.47億元，YoY+11.7%，毛利率34.48％，稅後淨利5.73億元，YoY -8.28%，稅後EPS 1.64元，2009年稅後淨利10.6億元，YoY+69.48%，EPS 3.03元，2009年底每股淨值為17.57元。近期房地產市場成交低迷，考量房地產景氣可能需要下修2-4年，且「記憶典藏館」墓園開發案未來銷售變數仍大，因此投資建議為區間操作，2009年PBR 0.5~0.8X。