本帖最後由 詩意 於 10-08-21 23:27 編輯
※引用鉅亨網新聞：中國打房 台灣房屋估1.8兆元資金外流 部分將轉向台灣房市
中國打房政策出台迄今,不論”國十條”.”京12條”都已達到初步對房市投資客的震撼效果: 特別是珠三角.長三角一線城市炒樓團多已獲利豐厚,所以提前降價"甩盤”的現象特別明顯.
相關新聞如下: “相關新聞如下: "中國近期重手打房，造成房市全面降溫，台灣房屋預估將有高達新台幣1.8兆元的大陸炒房資金流出，部分並將因簽署ECFA而流入台灣。若能提升租金報酬率，並選擇大台北精華地段或陸客主要參訪景點周邊，房市價格將再創新高。”
若這篇新聞所估計大陸炒房資金流出金額可信,那麼高達1.8兆元台幣的陸資有多少比例會流到台灣房市? 即使流向台灣房市,會投資在哪些標的(商辦.豪宅.其他)與區域(台灣新五都)?
這篇新聞接著說: “目前台灣房市之所以仍未出現大量外資下注的熱潮，租金報酬偏低是主因。以現今台北市為例，無論是住宅或商業用途的年房租報酬都降到2-3%，遠低於上海、紐約、東京、香港等地5%以上的水準。不過一旦兩岸ECFA簽署後，直航飛機班次大增帶來更多陸客來台觀光人潮，陸資企業也將來台設據點，引動的龐大辦公及商務住宅需求，加上陸資購置台灣房地產的條件逐漸鬆綁，將會逐漸改善房租報酬偏低的現象，台灣房市可望成為陸資布局全球房市的新亮點。”
高報酬的租金是投資商辦大樓的重要誘因,特別是長線型的資金(例如: 退休金. 保險金等),特別喜愛能提供優於銀行定存利率的固定收益投資,而商辦則是最受歡迎之標的之一. 然而,豪宅與其他消費兼投資型的不動產標的,對陸客的吸引力,可能就不若可受惠於ECFA後因兩岸商務往來增加,而急需的辦公空間. Why?
交通便利的商務酒店.或平價公寓,就應能滿足兩岸一日生活圈(可以涵蓋北京.上海.廣州,甚至重慶等重要大陸都會區)往來台灣之大陸商務客的居住需求; 若要在台灣都會區投資高價房產,考慮的問題就較為複雜: 兩岸租稅考慮.台灣房市增值潛力.放棄東盟等其他投資地區之機會成本…所以初期炒樓資金不見得非要投資於都會區住宅,除非兩岸商務有飛躍性的發展(像陸港間簽訂的CEPA,帶來服務業與金融業巨大商機),若要期望大陸炒樓資金匯聚台灣房市,可能需要等一等…
等多久? 這要看兩岸”和平紅利”能否經得起台灣”五都選舉”.”2012總統大選”結果的挑戰; 以及大陸”2012胡溫任期屆滿下台”的考驗.
那麼,大陸炒樓資金可能會流向台灣房市哪些標的與區域? 個人研判: 台北市.新北市A級商辦的機會較大,因陸資不論規模大小與國民營,在台灣插旗的象徵性意義重大(就像香港中環A級商辦是陸資首選); 位於桃園機場.捷運線附近的平價公寓機會應較大,因陸資為要其長駐台灣之中階員工找住宿地方; 高管人員可能會傾向商務酒店,而不見得要租或買豪宅. 台中都會區的中港路A級商辦.七期重劃區豪宅.科博館綠蔭大道的商務酒店與豪宅,應還能匯聚陸資人氣, 但因兩岸商務活動與象徵意義遠不如台北市.新北市,所以應是第二波陸資進駐的選擇. 至於大台南市. 高雄都會區, 除塑化.鋼鐵.海運.面板等較具地方特色產業,應能吸引陸資進駐A級商辦外,在熱情的南台灣,居住風險與人身安全,對大陸商務客而言是難以承受之重…
ECFA簽後的陸資炒樓資金,應有70%會沿上述”陸資商務前進路線”做投資配置,這樣的判斷基礎是參考陸資錢進香港房市的經驗; 30%可能因炒房團有特定區域或建案的偏好,而較難有可預期的”投資房市地圖”.
至於這則新聞所預估的1.8兆炒樓資金,會有多少比例進軍台灣房市? 若目前ECFA早收清單的談判精神是大陸”讓利”台灣,管制型行業(例如:金融.電信等)採”實質對等”的准入政策來看,大型大陸國企在台灣沒啥生意可做,所以難以複製陸資當年在香港房市的豪氣; 至於民企的科技產業因”力用”台灣的可能性大些,應會較積極投入台灣房市,民企的保險集團買進商辦的機會也大些,至於其他…機會不大,也不好說.
總結,這筆可能流出中國房市的資金,應不會超過15%流向台灣, 因為東盟.韓國(特別是像仁川的松島城)等地區的吸引力更大些(有大生意可做),即使香港商辦與豪宅的價位已高,但脫手容易,又不會有居住風險與人身安全的顧慮,也還能繼續吸引陸資流入.
夲文作者..Dr. Carlos
任教台大.北大,創辦資本百億美元之私募股權集團,兼首席經濟學家,近一年半獲利86億美元.留美獲著名商學院企管博士.博士後研究,曾任國安基金及RTC委員.