位於台中市南屯區名店「明炙道炭火燒肉」日前無預警歇業，業者出面指控輕信霸王條款「買賣不破租賃」，沒察覺和二房東簽約，租約期間就必須退租還地；到底什麼是「買賣不破租賃」？這個條款又有什麼限制？
「買賣不破租賃」其實是保護承租方的1個條款，《民法》第425條第1項載明：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
也就是說，民眾在原有的租約時限內不論房子是交易或被法拍，因為租賃契約是先成立，買賣契約在後，因此承租人的承租權利並不會受損。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，除非承租人出現積欠房租逾2期且經催繳無效，或承租人利用租屋處進行非法行為，否則因房屋買賣而侵害承租人權利的事不常見。
但這次台中的燒肉店業者為何租約不受買賣不破租賃保護？原因就出在和燒肉店業者簽租約的不是原屋主，昭明法律事務所律師何曜男表示，若承租人是向二房東租屋，而二房東與原屋主的租約內並沒有明文規定二房東可以再出租，那麼二房東與承租人的合約屬於無效合約，房產移轉後新的屋主可拒絕履行承租人與二房東的租約，此時「買賣不破租賃」就無法適用。
另外，《民法》425條第2項指出：前項(第1項)規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。因此若屋主與承租人的租約已逾5年或無期限，租約又沒有公證的情形下，「買賣不破租賃」也不成立。
簡單來說，如果租屋合約沒有公證，而且合約書沒有約定租期，或者是約定的租期超過5年，就不適用「買賣不破租賃」的規定。如果租約有經公證，或是租約雖然沒有公證，但有約定租期且租期少於5年時，仍適用買賣不破租賃的規定。
對於想要租屋做生意、而且預計投入較高成本的民眾而言，要確保自己受到買賣不破租賃的保護，最好的方式就是簽約期限在5年內，合約到期前就向屋主提出續約，每次的租屋合約也都要到法院公證。（陳建宇／綜合報導）