大選落幕 黃舒衛：住宅市場利空消散 南二都「慶祝行情」可期！

• 2024.01.13 
 
• 23:24 
 
• 工商時報 蔡惠芳

• 黃舒衛
• 房市
• 南二都
• 2024總統大選

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2024年總統大選終於落幕，民進黨總統候選人賴清德高票當選下屆中華民國總統。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛今（13）日表示，雖然這次大選競爭激烈，但執政黨鐵票倉的南二都選情甚佳，預估慶祝行情再拉一波，過去幾年蛋殼區、蛋白區漲速超過蛋黃區的態勢不變；至於商用市場，受美國年底大選加乘效益，供應鏈布局提早啟動。
黃舒衛表示，其實三組候選人選前在住宅政策的歧異不大，都把焦點放在青年、租屋族群的補貼需求，對於從2020年開始的打炒房的方向、內容反而沒有太多著墨。因此，選後的住宅市場受到非經濟因素的干擾降低，「蔡規賴隨」的態勢明朗。
黃舒衛表示，選後住宅市場的大格局仍是自住、置產需求續旺，市場焦點往低總價區域、產品流竄，尤其執政黨鐵票倉的南二都選情甚佳，預估慶祝行情再拉一波，過去幾年蛋殼區、蛋白區漲速超過蛋黃區的態勢不變。
黃舒衛認為，對比住宅市場，真正能反映選舉結果差異性的恐怕是與地緣政治、供應鏈重組、企業移動、產業升級，息息相關的商業不動產。尤其台灣大選打頭陣，全球在2024年還有至少48個國家要舉辦各類選舉，至少會選出20個國家領袖，其中最重要的是11月5日的美國大選後，如果川普代表共和黨再次執政，等於中美貿易衝突將進入另一個白熱化階段，全球保守主義將對台灣商用不動產布局發揮決定性的影響。
黃舒衛分析，民進黨的賴蕭配知美、親美的特性，會進一步強化在高科技、國防產業的投資與合作，對於目前持續推展的半導體、AI供應鏈有絕對的助力，因此台中、南二都的商業投資漣漪現象會增強，工業地產、商辦榮景可期。特別值得注意的是，大型外商布局，租購大面積工業地、整棟企業總部、研發中心的需求會很快浮上檯面、打破僵局，可望一解未來海量供給的市場壓力。
黃舒衛表示，相對來說，無論是兩岸關係的緊張，或是中國大陸經濟修正的低氣壓，過去兩岸和平紅利在觀光旅遊的高效表現歸零，再加上少子化的勞動力缺口逐漸擴大，雖有新南向等新客源補充，但旅館、零售仍難逃內外夾擊的轉型的壓力，產品活化、重新定位，甚至處分、調節的節奏都應加快。
黃舒衛分析，未來賴政府的市場新挑戰其實不小，有三重挑戰值得關注。
首先，高房價議題仍是痛腳。在野聯盟破局使新政府未取得絕對多數而險勝，尤其北部都會區的年輕族群對於高房價的不滿已經檯面化，恐非目前社宅、購屋、租金等補貼措施能解。其中前者尚未發揮效益，而後兩者間接支撐房價向上，無論長期調養結構或短期紓解租購壓力，都顯得治標不治本，勢必重新檢討出有感的政策方向，否則選票的流失會更快。但過去賴在台南回溯房屋稅稅基的作法恐怕也非民眾所樂見。
其次，房價漲速過快，加重在地民眾的相對剝奪感。高科技業往中南部投資，刺激原本低基期區域的房價漲升，尤其投資買盤的跨區挹注，已加劇地民眾買不起、租不起的壓力，未來如果還有消費水準超前產業升級的現象，投資開發的推土機輾壓純樸鄉村，將成為新的民怨核心。
第三，新掌舵者須面對超越市場層次的全球化挑戰。這次是台灣民選總統以來，單一政黨連任後又勝選，考驗朝野接班或輪替的專業人才布局。即將卸任的蔡政府過去喊出「前瞻基礎建設計畫」後在產業布局、城鄉建設、住宅市場都有非常明確的方向及一致性，而且組織、人員受到穩定支持，所以政策執行強度直接左右房地產市場動態。
黃舒衛表示，蔡政府雖然接手的2016年最黯淡的房市，但以遍地開花的危老、公辦都更重新啟動建築投資能量，再用新青安化解打炒房的硬著陸風險。接下來，應該注意的是，未來對於房市具有主導角色的內政部、國家住都中心等機構，由誰接棒，面對新國土計劃、淨零碳排、能源轉型等挑戰又能否提出耳目一新的政策。