徐筱嵐
2023年12月24日 週日 上午7:00

2023年進入倒數計時，回顧今年房市，歷經央行5度升息，房貸利率衝破2%，政府祭出五重拳打炒房，確實抑制投機風氣，加上央行推出第五波選擇性信用管制，讓建商哀鴻遍野，市場原本預期房市呈現「價量雙縮」，未料，政府為首購青年推出的新青安房貸卻意外帶動房市升溫，也跌破許多房市專家的眼鏡。
迎接2024年的到來，《太報》特別整理2023年房地產大事回顧，哪些政策對房市造成影響，還未上路的政策，在明年總統大選結束後，是否會延續下去？甚至帶來新的變化？
央行5度升息 房貸利率升破2%
2022年COVID-19引發全球大流行，打亂全球供應鏈，加上俄烏戰爭、歐盟與俄羅斯相互經濟制裁，引發石油和天然氣等原物料、糧食價格暴漲，導致全球通膨居高不下。
為了抑制高通膨，全球主要央行狂踩油門、競相升息，我國中央銀行也不例外，相較歐美的暴力升息，央行採取較溫和手段。從2022年3月至2023年3月間，共升息3碼、0.75個百分點，連帶讓房貸利率也從1.378%攀升到2.077%（根據央行公布五大銀行新承做放款平均利率），利率連續6個月都超過2%。
若以貸款1000萬元、30年期本息均攤來試算，以貸款1000萬元30年期本息平均攤還試算，5次升息前利率1.378%，每月應償還的本利和金額為3萬3930元，5次升息過後利率來到2.077%，每月金額增至3萬7353元，還款金額多出3423元，一年增加約4.1萬元的房貸支出。對大多數的房貸族造成極大的負擔，

央行總裁楊金龍採取溫和升息，並維持第五波選擇性信用管制，盼房市軟著陸。廖瑞祥攝
第五波選擇性信用管制 七都第2戶貸款上限7成
央行從今年3月之後，政策利率「連三凍」，卻在6月中旬無預警祭出第五波選擇性信用管制，規範七都第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，讓建商猝不及防、抱怨連天，甚至有不動產開發公會在會員大會通過臨時動議，將聘請律師並聯合其他公會，擬提告政府施政違背「信賴保護原則」。
央行總裁楊金龍在今年6月理監事會後記者會說明，由於全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，且截至今年第1季，自然人持有2筆購屋貸款人數及占比有增加趨勢，尤其是七都第2戶購屋貸款的平均貸款成數，到今年4月底占比達7成7，顯示貸款條件漸趨寬鬆，所以，決定推出第五波選擇性信用管制，新增規範自然人在七都第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，自今年6月16日起實施。
同時，考量換屋族的需求，央行也設有「但書」，即借款人清償名下第1戶房貸，不受貸款成數7成限制，且規定以借款者本人為規範對象，並非以家庭歸戶辦理，不影響家人申辦房貸的權益，同時，規範不溯及既往。
只是換屋族反彈聲浪大，央行於7月10日再發布「有條件放寬」，即對實際換屋者的協處措施，只要借款者與銀行簽切結書，在七都第2戶購屋貸款撥款後一年內，出售第一戶房屋及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第一戶房貸抵押權，以及不得以轉貸等方式規避，就可以不受貸款成數上限7成的限制。
央行也提醒，本項規定今年6月16日起申辦的貸款案件均可適用，但借款人違反切結事項，必須要承擔不利違約效果，包括立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項的違約金。

央行自2020年起祭出5波選擇性信用管制，不僅出手打炒房，也是要銀行控管不動產授信風險，避免信用資源過度流向不動產市場。
《平均地權條例》上路 5大子法嚴打炒房
近年來房價持續攀升，薪資所得趕不上物價、房價，民眾怨聲載道，政府祭出打炒房五重拳，包括炒房可重罰5000萬元、限制換約轉售、私法人買受住宅採許可制、檢舉獎金制度、預售屋解約申報登錄等，並於今年1月初、由立法院三讀通過《平均地權條例》部分條文修正草案，更趕在7月1日正式上路。
新制中最受矚目的是限制預售屋、新成屋換約（俗稱紅單）轉售，自今年7月1日以後，簽訂預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，原則不得將契約讓與或轉售給第三人，及自行或委託刊登讓與或轉售廣告，違者可重罰300萬元。
不過，配偶、直系血親或二親等內旁系血親間，或是符合內政部規定的情形，並經直轄市、 縣（市）主管機關核准，才能讓與或轉售；此外，買受人符合得讓與或轉售情形並經核准者，其得讓與或轉售的戶（棟）數，全國每2年以1戶（棟）為限。
另一項備受討論的「私法人買受住宅許可制」，私法人欲購買住宅須檢附申請書及使用計畫書、相關文件等，並分為「免經許可」及「需經許可」2種。前者買受住宅具有公益性、必要性，有9種「免經許可」情形，如進行都更危老重建、買受古蹟建築進行保存維護；後者因正常經營用途需要，有6種「需經許可」型態，如買受住宅作宿舍、具規模出租經營使用，但經許可取得住宅後，且須受到5年不得移轉等限制。
因應限制換約轉售的新規定，避免解約轉讓給第三人的做法，新制建立「解約申報登錄」，預售屋買賣契約如有解約情形，建商應在30日內申報登錄資訊，如申報登錄價格不實，最高可罰15萬元、得按次處罰。
此外，民眾發現不動產炒作銷售、買賣或申報登錄資訊違規，可檢具證據資料進行檢舉，經過查證屬實並處以罰鍰後，將實收罰鍰總金額一定比例做為檢舉獎金、最高1000萬元。


新青安房貸登場 房市下半年交易量噴發
政府祭出史上最重打炒房政策，加上升息及選擇性信用管制措施，今年上半年六都累計的買賣移轉棟數約10.7萬棟，年減18.4%、創近5年新低，還有總統大選因素，當時許多房市專家看待下半年更不樂觀，買賣雙方陷入價格磨合期，房價有機會小幅鬆動。
未料，財政部與內政部在8月1日聯合推動的「新青年安心成家房貸」專案（新青安房貸）大幅翻轉下半年房市，截至今年11月的六都累計的買賣移轉棟數為21.2萬棟，年減幅收斂至4.7%，原本外界預期今年全年買賣移轉棟數陷入28萬棟保衛戰，現在幾乎確定能站穩30萬棟以上。
相較於舊青安房貸，本次新青安房貸的亮點，在現行公股銀行貸款利率已減半碼的基礎上，政府再補貼1碼，一段式機動利率降至1.775%，堪稱市場超殺利率，且貸款金額提高至1000萬元，貸款年限拉長至40年，寬限期最高5年，吸引不少40歲以下的首購族進場。
然而，新青安貸款的優惠期只有3年、到2026年7月31日止，3年期滿後不再有1.5碼的利率補貼，若之前申辦過舊青安房貸者也不適用，而房貸年期最長可貸40年，但銀行仍會評估申請者的職業、年收入、聯徵紀錄優良否或是具資產實力等，不見得都能「貸好貸滿」40年期。
囤房稅2.0三讀 打不到建商、租客也緊張
被視為健全房市重要一環，俗稱「囤房稅2.0」的《房屋稅條例》部分條文修正草案，於12月19日在立法院三讀通過，由現行縣市歸戶改為全國歸戶，且採「全數累進」計稅，針對非自住住家用稅率，多戶且未作有效使用者，稅率從現行的1.5%~3.6%上調至2%~4.8%。
對於出租且申報租賃所得達租金標準的房屋或繼承取得共有住家用房屋者，稅率則調降至1.5%~2.4%；並對建商餘屋按照「持有期間」分級課徵，持有二年內為稅率2%~3.6%，持有超過二年適用稅率2%~4.8%。
根據財政部統計，「囤房稅2.0」上路後，約有96.8萬戶至135.8萬戶房屋稅負會增加，囤房大戶、持有多戶新屋、有大量餘屋的建商最受衝擊，最快明年7月上路、2025年5月開始課稅，由於房屋稅屬於地方稅，各縣市的房屋差別稅率得由各縣市政府自行訂定。
雖然囤房稅的用意，讓部分空置未作使用房屋、建商未依市況調價而持有多戶餘屋能夠釋出，增加房市供給量和租屋市場。房市專家世昌分析，囤房稅2.0確實達到「量能課稅」，但全國建商為了迴避成屋被課重稅，將會儘可能推預售屋案、放棄成屋市場；而預售屋價位與風險相對成屋較高，對民眾更為不利。
民團則憂心，囤房稅2.0對空屋釋出效果不佳，目前稅基普遍過低，依財政部資料推算多屋者平均每屋每年增加稅額3500元至6200元，房東的稅負持有成本提高，恐轉嫁到房租。

囤房稅差別稅率指引。太報製表
虛坪改革、預售屋信託擔保…未竟之業
除了上述已經立法院三讀、上路實施的房地產政策，還有幾項仍在進行中的改革措施，如公設比改革、防預售屋爛尾樓、青年購屋公積金等，恐怕都要等到總統大選後，才有機會塵埃落定。
由於新建案的公設比至少3成起跳，甚至高達4成以上，內政部長林右昌曾表示，要避免停車位灌到「大公設」，以及檢討免計容積項目，按內政部擬定方案，將可有效將公設比降至25%至30%，促使公設比合理化，因涉及《公寓大廈管理條例》、《建築技術規則》等修法，時程要等行政院決定。
而今年也爆發爛尾事件，引發民眾擔憂。部長林右昌也林右昌也提到，針對預售屋信託擔保機制的精進作為，包括明確規範預售屋購屋者所繳價金，應使用在實際工程興建項目中，並將研議價金動支時間合理性，以及建商若無法依約完工，買方所繳價金的信託財產不得強制執行，遭法拍時有優先受償權等。
為了支持年輕人買得起房，內政部今年6月曾提出建立青年購屋「積」金機制，當時林右昌表示，是累「積」而非基金的基，希望推行年輕人定額儲蓄，再加上政策支持等，讓有定期儲蓄的年輕人，能籌得購屋的第一桶金，至於政策適用的總價金額、購屋者年所得等適用範圍研議配套措施。