打房有效！顏炳立：慢性藥圍毆房市「不死但已沒體力」
2023/10/04 14:09 EBC地產王 記者張琬聆

「打房政策是有效的，但不是急性藥籤！」戴德梁行董事總經理顏炳立今（4）日指出市場說「打房沒用」是不對的，提及房地產被政策不斷圍毆，爬起來被摸一摸頭又再毆，「市場不到死死昏昏去，但已經沒體力了」，估計蛋白區房價2年間跌10%，雖然可能仍有創高價特例，「但那是用單價掩蓋總價，我絕對不會相信是真實行情，只能5個字『祝福跟祈禱』」。

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顏炳立今日報告市況，就以湯姆克魯斯的電影當梗做開頭，直言年底的房地產可說是「不可能的任務」，因為賣方開價很高，買方開價很低，彼此沒有交集，所以交易量不會大。對於大家最關心的房價走勢，蛋黃區估計2年會跌5%、等於1年約2%的跌幅；超漲的蛋白區1年約跌10%，但整體不會出現10%跌幅，不然銀行和經濟會受影響。
蛋黃區房價2年跌5% 蛋白降1成
「不要以為房價沒跌」顏炳立強調，感覺不出來不代表沒有跌，例如去年賣屋單價103萬元，如今要再賣到103萬元或更高是不可能的，要成交可能得下修到100~102萬元，「長期來看房價沒有再漲，其實就是跌了」，更提到郊區大坪數房子可能連降價都賣不掉，「因為名模穿錯衣服，有人會買、負擔得起的價格才叫合理價」。
▼顏炳立估計蛋白區跌幅1成。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

媒體詢問明年房價有可能再漲或創新高嗎？顏炳立堅定指出「不可能」，當然創高價的個案仍有可能發生，但卻是「用總價來掩蓋單價」，因為建商賣房是算買方口袋裡的錢，單價不降之下用壓低總價來將房子賣出去，不過現在想等房價再漲的時機已經不對了，只能給予5個字「祝福跟祈禱」。
至於市場認為「房市政策出完表示利空出盡」，顏炳立則持反對意見，若是利空出盡應該要有成交量出現，但現在看起來沒有，最近建物買賣移轉棟數回溫，也可能是前幾年房市好時的預售屋交易，在農曆7月過後的交屋潮造成的，坦言總統大選前不會有什麼好的買方氣氛。
打房政策有效 慢性藥發酵中
而許多人喊著「政府打房沒用」，顏炳立也相當不認同，「政策是有效的，但不是急性藥籤，而是慢性藥」，事實上是房地產一直被政策圍毆，爬起來摸一摸頭安撫一下後又再被毆，「搞得市場雖然不到死死昏昏去，但已經沒體力了」。
「政府的政策就像「捏著鳥怕死、放開又怕飛」，建商倒了就是銀行倒楣，因此政府在緊鬆之間調控，顏炳立認為，「慢性藥還在慢慢發酵，例如利率現在卡在2.5%還沒爬升，一但升到5%恐怕大家都要昏了」。
▼政府打房像慢性藥，將在市場慢慢發酵。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

今年大勢已去 明年不會現五爪金龍
近期政府也提出虛坪改革、囤房稅2.0等政策，顏炳立對於降低公設比便相當支持，「就像五花肉，建商賣你瘦肉價錢，但肥肉佔比卻太多！」認為公設3成內的比例還可接受，因此這項改革不應背負打壓市場的惡名，並認為包含囤房稅上路後會將增加的成本轉嫁給末端的消費者，他也認為能不能轉嫁要看市場接不接受，除非地段夠好，否則供給量若多，就要看有沒有人買單。
不過顏炳立也幫建商說話，他比喻持有地主就是養豬戶，把豬養大後交給建商來宰殺，但豬是跟著都市建設一起繁榮長大的，建商只是賺加工費，「大部分利潤還是地主爽到，大家一起把豬養大，很多地主卻都是不勞而獲」，因此想解決此問題，政府應從源頭去加稅，例如土地持有越久土增稅就要越重。
顏炳立總結，兔年整體房市「大勢已去」，明年龍年的市場也不會出現「五爪金龍」，應該還是會繼續上演湯姆克魯斯的電影續集「不可能的任務」。
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）