不再鐵板一塊！台中蛋黃區地價跌了 商業用地每坪大跌近6萬最慘
2023/09/06 17:26 EBC地產王 記者張琬聆

地主不再鐵板一塊？最新《大臺中房市分析季報》指出，今年第2季都市計畫區內土地包含住宅區、商業區及工業區均價每坪皆跌0.7~5.6萬元，反而是都市計畫區外的各類土地仍在上漲，每坪成長1.1~7.5萬元不等。估價師指出，受限央行管制都計內土地貸款成數，開發商獵地外移，間接推升都外土地成交價格。

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「大臺中房市交易動態資訊平台」發布今年第2季的《大臺中房市分析季報》，在土地交易部分，都市計畫區內土地各類均價表現，住宅區土地均價每坪約29.8萬元，商業區土地每坪均價約42.1萬元，工業區土地均價每坪約16.3萬元，農業區土地均價每坪約8.8萬元。
不受金融管控 郊區建地價格大漲
與上季相比，多數呈現下跌狀況，其中住宅區價每坪略跌0.7萬元、工業區小跌1.7萬元，又以商業區則驟降5.6萬元、接近每坪6萬元最多，不過農業區小漲1.1萬元。
▼台中今年第２季的都計內土地，除農業區以外價格皆下跌。（圖／大臺中不動產分析季報）

反觀台中都市計畫區以外的各類土地均價，與上季相比仍呈現正成長，其中丁建每坪大漲7.5萬元最多，乙建也上揚5.8萬元表現居次，甲建每坪小漲1.1萬元，農牧用地每坪成長了1.7萬元，其它則價揚每坪1.2萬元。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠解釋，受限於央行管制都計內土地貸款成數，蛋黃區域市場交易熱度下滑，價格同步受到壓制，故今年第2季都計內土地成交價格多呈下修。
反而是都計外的土地，陳孟筠強調，受限央行管制的程度較低，相比之下仍有發展空間，所以出現獵地外移情形，亦間接推升都外土地成交價格。
▼台中出現獵地外移情況。（圖／大臺中不動產分析季報）

建商有感收斂　申請建照量銳減
至於建物買賣移轉數量的狀況，今年第2季台中共11590棟，季成長16.5%、年減11.5%；代表新建案交屋潮的第一次登記棟數為5446棟，季成長31.4%、年增18.5%；暫結今年上半年表現，買賣登記棟數年減16.7%，第一次登記棟數年增3.1%。
陳孟筠指出，主要是受到貨幣緊縮政策及《平均地權條例》上路影響，房市量能仍受到抑制，惟恰逢連續兩季皆有新屋交屋潮挹注，使得整體移轉棟數表現不至於差強人意。
▼受到政策影響，台中房市量能受抑制。（圖／大臺中不動產分析季報）

至於建照量為7020戶，比去年同期減少3217戶；使照量4120戶，也比去年同期減少1229戶；開工戶數為9172戶，則較去年同期增加1600戶。暫結今年上半年表現，建照戶數為12893戶，年減19.4%；使照戶數為7925戶，年減19.9%；開工戶數為15800戶，年增3.4%。
「當房市展望佳時，會積極推出新案並加快興建時程，帶動建照及開工量成長，反之，則會出現萎縮。」陳孟筠說明，現階段建照量已出現有感收斂，表示建商轉趨保守放緩推案節奏，導致新申請建照量銳減，即便取得建照後，也可能因應市場變化、轉差而申請展延開工。
觀察今年上半年開工量雖較去年同期增加523戶、年增3.4%，呈微幅上升，不過陳孟筠推測，下半年適逢總統大選，市場普遍觀望，在無大量新案挹注下，下半年即會出現開工量減情形，今年量縮格局底定。
▼從建照、使照及開工量來看，建商轉趨保守。（圖／大臺中不動產分析季報）

通膨帶動資產增值 也提高購屋痛苦指數
至於房價的表現上，台中今年第2季大樓平均單價約29.9萬元、季增11.6%、年增9.9%；華廈23.6萬元、季衰退8.9%、年漲2.6%；公寓22.7萬元，季微揚0.4%、年成長3.7%。觀察近年總價變化，透天約1620萬元表現持平，大樓約1170萬元連2季上揚；華廈約620萬元出現略跌，公寓約從480萬元大幅拉升至近800萬水位，為歷史次高。
陳孟筠指出，不論新房或中古屋，大樓主力總價帶皆有上調情形，以1000~1500萬元為市場主力，表示低於千萬元的物件愈來愈稀少，通膨時代下帶動資產增值，但對有買房需求的民眾來說，無疑也在無形中提高購屋痛苦指數，進而迫使政府實施一連串的打炒房政策。
▼台中大樓主力總價帶上調，低於千萬元物件愈來愈少。（圖／大臺中不動產分析季報）

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）