Yahoo奇摩房地產編輯部
2024年7月22日 週一 上午9:07【文／Angela】基隆市七堵區房市長期都屬於相對封閉型市場，卻具備先天優勢，鄰近新北市汐止第一站，有鐵路與高速公路，不論通勤或自駕皆十分便利。省政府時期全台第一個重劃區百福社區坐落此區，區域開發早且腹地有限；隨著雙北高房價擠壓效應，成為南港、汐科房市外溢第一環，交易熱度推升房價，偏偏區內電梯大樓屈指可數，導致價格一路漲，許多個案成交價逼近5字頭。近期又有基隆捷運利多，為房市起漲再添動能。

▲七堵聯外交通便利，不論自駕或台鐵通勤，都有利於雙北客用時間換取房價空間。周秋文提供

• 七堵是南港汐止高房價外溢效應第一站，今年市場上外來客比例過半，需求強勁帶動七堵新案頻創新高，預售案站上5字頭指日可待。
• 基隆捷運有譜為房市增添利多，但回歸務實面，七堵人習慣靠台鐵通勤或自駕，但未來捷運一站到新北市，能用時間換取房價空間，尤其中古華廈均價仍25～38萬元區間，是首購族可負擔範圍。
• 七堵尚有都計內土地容積率可達300%，可吸引開發商與整合商加速推動都更合建。

封閉型市場吸脫北買盤
「台北東區門戶計畫帶旺南港房價，一路向外擴張，現在連新北市汐止新案也見七字頭，很多在南港、汐科的首購族負擔不起當地房價，脫北轉向七堵覓屋，寧可多花20分鐘交通時間，房價幾乎可省一半。」永慶不動產基隆七堵百福加盟店商仲經理周秋文分析近期接觸的客源，驚覺雙北跨區購屋族已佔近6成，加上七堵本身腹地不大，原有在地剛需加上外來買盤，一旦供給追不上需求，房價上漲動能足。
「陞家百福匯」專案經理林珮緹表示，新青安讓不少年輕首購族能圓買屋夢，目前基隆七堵首購族可負擔的新屋物件多以2房為主，建商規劃2房2衛含車位總價帶1300～1500萬元，平均單價約在37～40萬元，稀有高樓層戶最高成交價來到46.7萬元，整體而言價格比周邊新案更具競爭力，不到半年即秒殺，目前只剩3戶店面可售。
周秋文表示，七堵房市發展早，百福社區是1979年省政府時期全台第一個重劃區，區內建築物多以公寓為主，屋齡甚至不乏40年起跳，生活圈多圍繞著七堵車站周邊為主，早年公寓不可能開挖地下室，也導致區域內停車位不足，目前七堵車位均價甚至來到210～220萬元，新大樓幾乎沒有屋主不買車位，人車密集度由此可見。

▲基隆市七堵地區因開發早，加上區內腹地有限，新大樓供給量有限，價格頻創新高。周秋文提供
屋主惜售 電梯華廈搶手
目前七堵新屋、華廈價格一再突破新高，屋齡11年指標社區「松鼎苑」被在地人號稱是最強社區，至今從未有過賠售紀錄，單價站上43萬元；新成屋「吉璞御沐」「萬隆青田」成交單價也都坐四望五，預售屋「金富康馥御」成交單價47.59萬元，目前創下區域最高價，周秋文直言：「只要南港、汐止房價不跌，七堵房價要站上5字頭指日可待。」
中古屋部分，周秋文觀察近期委託量明顯下跌，往年每年約有百餘件，今年總量直接腰斬，華廈萎縮尤其明顯，5月僅成交1戶、公寓成交12戶，「過往房價來到高點時，部分屋主可能會變現出場，但現有基捷題材，屋主認為房價還會再漲，惜售心態濃，導致交易量縮。」換言之，七堵交易量縮不是區域不熱絡，而是購屋人沒案源可買。
隨著房價持續推升，周秋文反而看好未來會有越來越多開發商願意來到七堵推都更整合，他表示，百福社區屬中密度住宅，容積率僅200%，以目前營造成本回推，即使房價單價衝上40餘萬元，建商仍無利可圖，甚至無法1比1分配給原住戶，導致都更窒礙難行；反觀部分都計內閒置土地容積率可達300%，成為開發商或整合商優先下手區域，目前放眼七堵區尚有70幾塊地號還維持農地或還未開發，未來一旦整合成功，房價勢必還有向上發展的空間。

【在地人說】20年華廈公設比低 坪效好CP值高
周秋文表示，七堵受限於地形關係，商圈分布鮮明，指名度最高的百福社區內，包括老牌建商萬達建設的「椰林清境」一二期與首盛建設「葛萊美」，華廈屋齡約在20年上下，公設比落在18.8～24.7%區間，整體屋況格局中規中矩，但坪效應用佳，適合講求CP值的買方；若嚮往有豐富公設的買家，則推薦「萬隆青田」、「吉璞御沐」、「松鼎苑」與「名軒新天地」等社區。