04:10 2023-10-14
中國時報
作者為高力國際業主代表服務部董事黃舒衛




高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。（本人提供／王莫昀台北傳真）

內政部不動產資訊平台截至今年第2季最新統計，台北市屋齡30年以上之老舊住宅總數為65.5萬戶，占總體90.6萬戶的72.32％。雖到去年為止，台北市共核定實施1079件更新案，且不畏房市轉折修正、建築成本騰貴、危老重建排擠，去年還以歷年最高的127件的紀錄，持續成長，但自1998年都市更新條例公布以來，核定不到6萬戶的成績，相對住宅總存量只占6.6％，恐怕還有很大的努力空間。

有鑑於此，台北市政府除於今年3月推出「公辦都更7599專案」，更進一步在10月啟動「台北市防災型都市更新專案」及「台北市整建住宅專案計畫」之危險建築物重建，達到韌性防災的目標。其中，7599專案按《台北市公辦都市更新實施辦法》，應於建築基地內設置社會福利設施或其他公益設施，尚符「受益者回饋」及「外部成本內部化」的精神。


然而，耐震力不足等危險建築物，透過都市計畫變更方式增加都更容積獎勵自原本的50％再加30％。「高氯離子鋼筋混凝土」（俗稱海砂屋）及「耐震能力不足」都更容積獎勵50％之外再給予專案容獎50％，而整宅更新於公告後五年內給予基準容積50％，公告後第六年至第八年給予基準容積30％，總容積上限不得超過各該建築基地2倍基準容積，無須回饋樓地板或代金，最高可達100％，希冀「增容積」，一方面保障住戶居住面積，另一方面提升更新重建的財務誘因，但是否終能讓重建政策提速、解決沉痾，值得觀察。

從理論面來看，容積應該是控制都市發展密度的指標性工具，對照著土地開發容受力而有其一定的限制，意即有多大的公共設施投資、都市服務能量，才能對應提供多大的建築投資開發量體，據以乘載人口及活動，以確保生活品質、生產效率、生態永續無虞，也因此不可諱言，都市開發賦予的可開發總容積量體應有極限，相對來說，稀缺性就創造了價值，是故，缺乏上位計畫的規畫、調度、派發，而一味以送容積作為手段，後遺症其實不小。

首先，為滿足住戶分回條件而加碼提供容積獎勵，但卻未給予合理的公益回饋責任，等於複製，甚至放大原來窳陋、擁擠的住宅問題。外部成本完全沒有內部化，充其量頂多讓住戶分回滿意的樓地板面積，或是讓投資人賺一票就跑，但降低公共財服務水準、犧牲社區居住環境。

其次，容積就是發展權貨幣化的中介，一旦新法一立，財產權重新界定，代表可適用個案的總銷售規模瞬間膨脹，建商、地主勢必重談建築規畫、合建分配條件，重建程序走上回頭路。法律的穩定性一動搖，長期的政策效益尚未可期，但短期將面臨重新磋商的不確定性。

最後，被外界形容為容積大放送，但決定基地開發也就是容積使用上限的，除法定容積一體式的規定外，還有「土地使用分區管制」就基地條件的建蔽率、高度比等外部管制條件，如果鄰路、棟距、面積、形狀條件差的，根本看得到、吃不到。政策下滲的效果如缺乏專業者引導、釐清、推動，反作用力會很強。

容積獎勵過去一直是一帖引導建築開發的政策靈藥，從早期的開放空間、停車位獎勵，到都更、危老推動，乃至重劃區的限期開發及規模獎勵、綠建築等創新導入，成效輝煌。但不思考環境成本以及不管理市場期待的做法，倒要冷靜想想，這箭到底會不會掛一漏萬？能不能射得遠？又該要射向何方？會不會有誤傷？