鉅亨研報2023/10/02 14:39
房價持續上漲 營建股後市可期 (圖:shutterstock)


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年輕人買不起房子為十大民怨之首，隨著 2024 年總統大選逼近，各個候選人紛紛對居住正義發表看法。回顧過去十年，執政黨與在野黨紛紛提出許多房價政策，一開始立意良善，都是希望人民可以過上更好的生活。無奈大環境不配合，最後的結果，就是房價節節攀升。
實價登錄於 2012 年開始施行，目的是讓資訊透明，買賣雙方有合理的依據可以參考。無奈房價具有凱因斯所謂的「僵固性」，易漲難跌。基於民眾不想賠售的心理因素，往往參考附近區域的最高成交價格，將售價提高給買方殺價。因此，房子轉手越多次，房價就被越墊越高。
房地合一稅於 2016 年開始施行，短期交易稅負加重，持有 2 年內轉讓，稅率高達 45%，目的是為了防止短線炒作。但賣方會將稅負轉嫁給買方，稅率提高導致房價又再上漲。
平均地權條例新制於 2023 年 7 月 1 日上路，目的是為了防止短線炒作，禁止預售屋轉讓。但施行以後，只有建商可以銷售預售屋，投資客無法釋出手中物件，籌碼更加穩定。在市場供給減少的情況下，導致不動產價格持續上升。

最後是青年首購方案，已於 2023 年 8 月 1 日開始施行，目的是為了降低年輕人買房門檻，實現住者有其屋的理想。青年首購方案，貸款利率只要 1.775％，寬限期達 5 年，貸款年限長達 40 年。方案上路後，原本想買房子卻買不起的年經人，開始進場買房。然而，部分父母名下已經有房子但是小孩名下沒有房子的人，紛紛利用小孩的名字買房。不論是自住的年輕人，還是投資的包租公，都導致不動產市場需求增加，房價再次上漲。
啟發投顧證券分析師丁彥鈞表示，目前台灣的銀行定存利率低於 2%，而通貨膨脹率高於 2%，把錢存在銀行錢只會越來越薄。由於投資股市賠錢的人多，投資房市賠錢的人少，不動產相對容易上手。擁有資金的投資人，選擇購買房子當作保值的工具，是房價居高不下的主因。
啟發投顧證券分析師丁彥鈞表示，台灣出口外銷連 12 黑，此時投資股票，可以著重內需概念股。春江水暖鴨先知，代銷公司海悅 (2348-TW) 和愛山林 (2540-TW) 營收成長，代表預售屋銷售力道並沒有放緩，依然強勁。依據會計準則，代銷公司在銷售預售屋的當下認列營收，等到建案完工，就換建設公司認列營收。如果代銷公司近期營運表現良好，就意謂著營建股後市可期。
其中冠德 (2520-TW) 在三重的「心天匯」建案，EPS 在 7 元左右，將於 2024 年第 1 季交屋。此外，「冠德信義」建案 F 棟是大坪數的豪宅案，現在 1 分為 2，變成小坪數，瞄準單身貴族。由於結構體變更，現在在申請使用執照，有機會於 2024 年貢獻獲利。再加上其他建案，冠德 (2520-TW)2024 年的 EPS 在 10 元以上。
此外，勤美 (1532-TW) 的「勤美之森」建案，由於土地取得時間較早，毛利率將近 50%，總銷 EPS 在 8 元左右。加上金屬成型部門，勤美 (1532-TW)2024 年的 EPS 在 10 元以上。
最後，新美齊 (2442-TW) 的「画世代」建案，剛好適用新北市候友宜市長的「快審專案」，都更一下子就完成了，建案的 EPS 超過 8 元，目前已售出 98%，將於 2025 年完工貢獻獲利。
啟發投顧證券分析師丁彥鈞表示，營建股不容易大漲大跌，股價波動較小，相對穩定。選擇預售屋銷售良好的建設公司，於建案尚未完工時提前布局，為相對穩健的投資策略。