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財經觀點／房市轉向 自用型進場
015-02-08 聯合報 瑞普萊坊董事長曾東茂

瑞普萊坊董事長曾東茂
稅賦一向是不動產投資的重要考量因素，尤其影響到2015年台灣不動產市場。台北市自去年7月1日後完工的建物適用新的房屋構造標準單價表，不僅較原有單價表高，加上位於精華地區部分地段的街路調整率也上升，連帶使不動產契稅及房屋稅增加。這樣的影響不僅只有針對豪宅，連一般住宅及商用不動產也跟著受到影響。
台北市的豪宅由於計算稅基時，街路調整率會加價倍數調整，讓豪宅的稅金比一般住宅更高，部分豪宅的房屋稅在街路調整率調整後大幅上漲，對於豪宅持有者來說著實為一筆不小的負擔。
除了房屋相關稅賦外，2013年公告地價上調，讓不動產所有權人應支付的地價稅額增加，連帶影響到需要繳交地租的地上權建物，使得原本標到地上權的投資人每年應支付的成本上揚。下一次公告地價調整的時間為2016年，屆時是否會讓稅賦再次上升，值得觀察。
目前市場上最關注的議題為房地合一新制，雖然仍在擬定階段，但因可能牽扯到綜合所得稅、奢侈稅及稅基規定、課稅範圍、優惠方式等，對於不動產市場有相當大的影響層面。
雖然目前市場對不動產市場的未來普遍持保守態度，但對於自用型買方來說反而是議價的好時機。早在去年開始，自用型買方開始進入不動產市場，2014年商用不動產交易總金額中，廠房占32%，相較於2013年的13%，提升了19個百分點，當中以自用為大宗。其他如廠辦、辦公室等自用型買方也開始進入市場，預計今年仍然維持這樣的情勢。
相較於自用型買方入場，不動產投資者則將朝海外發展。由於海外不動產的租金資本化率較佳，以美國為例，淨租金資本化率可以達到3%至4%以上，部分地區還可以更高，但是台灣的租金資本化率卻是長期偏低，加上因稅賦調整使不動產持有成本增加，會加速投資者將資金移往海外投資不動產。
投資人在投資海外不動產時，要注意掌握全球及當地的經濟前景、選擇具有增值潛力的區位及投資標的，並做好匯率風險控制以及收益規劃及增值策略，若能善用銀行低利貸款及稅務規劃，將有機會獲得更高的投資報酬。