包租公不屑當公益出租人？專家戳2原因太真實：芭樂比雞腿
2023/11/23 09:40 EBC地產王

為解決租屋黑市問題，政府力推公益出租人，房東只要加入，就可享有房屋稅、綜合所得稅等多項稅賦優惠，不過好處那麼多，還是有一大票房東退避三舍，不願意報稅，也拒絕房客申請租屋補貼，專家直言，最大的癥結點就在於「錢」。

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何世昌在「房產知識Buffet+」感嘆，即使政府給予包租公房屋稅、地價稅等租稅減免，且囤房稅2.0對於誠實納稅的房東課徵最高稅率為3.6％，相對於4.8％稅率的族群更優惠，卻仍有不少房東仍寧願逃漏稅、不同意房客報稅或申請租金補貼，其實關鍵就在「所得稅」和「房地合一稅」2大重點上。
▼公益出租人每屋每月最高可獲得1.5萬元綜所稅免稅額。（示意圖／pixabay）

1.所得稅
依照目前規定，個人出租房屋所收取租金，可按全年租金收入43％計為必要費用、剩下57％才需要計稅。舉例來說，台北市包租公王小明有2間老公寓隔間出租，2間月租金收入共8萬元、年租金共96萬元。
王小明原本綜合所得淨額為100萬元，課徵稅率為12％。但若把租金所得併入，則計算公式為96萬元（租金所得）x 0.57（個人出租房屋所收取租金，可按全年租金收入43％計為必要費用，剩下57％才需要計稅）= 57.42萬元。
因此，原綜合所得淨額100萬元＋租金所得57.42萬＝157.42萬元，適用所得稅率為20％，王小明要繳的稅金大增，這就是王小明不想讓房客報稅的原因之一；尤其雙北市因房租水準較高，房東把租金所得併入綜所稅後，所得稅級距稅率容易上升一階，於是大部份房東多不允許房客報稅。
2. 房地合一稅
依房地合一稅規範，「自住房地持有並設籍滿6年，課稅所得400萬以下免稅」；也就是說，若想享有400萬免稅額，「自住房地」是必要條件之一，如果房子出租，就無法享有400萬元免稅額。
▼專家試算，公益出租人資格的優惠，仍不及房地合一稅的免稅額。（示意圖／pixabay）

何世昌直言，從這2個面向來看，結論就很明顯了，房東即使成為公益出租人，一年房屋稅、地價稅減免幾千元、多則逾萬元，幾年下來節省的稅金頂多十幾萬元，完全贏不了400萬的免稅額的誘惑，「根本是芭樂比雞腿」。
過去以來，滿多人建議財政部把租金所得另外課稅，也就是一般所得與租金所得「分離課稅」，可以大幅提升房東納稅的意願，讓租屋市場透明化，不過，財政部始終不同意分離課稅，究竟背後有什麼原因，目前仍不得而知，「難道是租屋族賤如草芥，無法獲得重視嗎？」
（封面示意圖／pixabay）