資產股的投資策略
‧先探投資週刊 2009/04/07
淡淡三月天，沉睡的房地產市場似被敲了一記，猛然驚醒。壽險業者、營建公司、金融業，甚至是回流台商，內部團隊正精算著，如何標到接連釋出的幾個「Ａ咖」商辦拍賣大案；一些資金雄厚的投資人，也突然密集出現在精華區的豪宅預售現場，爽快下訂。

【文／劉軒彤】
淡淡三月天，沉睡的房地產市場似被敲了一記，猛然驚醒。壽險業者、營建公司、金融業，甚至是回流台商，內部團隊正精算著，如何標到接連釋出的幾個「Ａ咖」商辦拍賣大案；一些資金雄厚的投資人，也突然密集出現在精華區的豪宅預售現場，爽快下訂。
商辦成房地產先行指標
當年，香港與中國簽署CECA，大陸指標企業蜂湧進入香港設商辦據點，經濟活動帶來人潮、錢潮，也帶動了住宅價值走高，換句話說，依香港經驗，商辦行情走在住宅之前。然而台灣過去十年，因產業外移之故，商辦需求弱，二○○三年ＳＡＲＳ後房市好轉，商辦行情並未跟上，整整落後住宅市場一到二年。
不過，最近台灣不動產市場隱約出現結構性轉變，隨著台北市精華區的中山大樓、Ａ11等商用不動產相繼拍賣、傳出正面訊息，住宅市場溫度也提升，商辦與住宅間開始出現正常連結。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出，「下一波房市循環過程，有可能是從公司行號先復甦、買（租）辦公據點，或者大陸企業來台設辦事處，促使商用不動產價值（租金）回升；待景氣慢慢復甦後，民眾薪水提升，提高購屋換屋意願，進而拉抬住宅行情。」
易言之，商辦市場，可能會是下一波房地產市場先行指標。如此的結構轉變，關鍵之一就在陸資來台效應。
外商不動產公司認為，因應業務開放及需要，海運及媒體業可能會是下一波赴台設辦事處的陸企，往後則視政策開放狀況而增加，事實上，已有「中字輩」陸資企業打算在江陳會後組團來台，陸資登台在望。
二千億壽險資金瞄準不動產
商辦做為房市先行指標的第二個關鍵，則是高達二千億元的壽險資金打算投入不動產。
雖說壽險業已帶頭啟動下一波獵地風潮，陸資來台設商辦據點也是可預見的未來，但要就此論斷房地產景氣已復甦，大概會被斥為無稽，不過，從幾個房地產指標來看，卻又隱約露出曙光。
營建資產股區間操作
蘇啟榮也認為，過去七、八個月房市快速回檔，造成買盤停滯，最近兩個月則是正常需求回到市場，但是否代表景氣回溫，目前仍不明朗。唯以信義房屋的觀察，房價或成交量再下修的幅度有限。
趙正義也提出他的看法，他認為，外資客戶最近是有多一點，但今年上半年還處於重傷之後的復原，重新募集資金也需要時間，因此外資的態度以觀望為主，若要大舉出手，下半年可能性較高。
綜合各種跡象顯示，房地產市場再重挫的機會不高，反覆打底可能性居多。或者應該說，原本低迷的氣氛，已讓資產股及營建股被棄如敝屣，連先前的高息利也都看不上眼。但就在最低潮的時刻，只要有任何一個信心指標出籠，就能讓利空變利多，中山大樓與Ａ11的拍賣是例子，陸企來台設辦公據點也是。
只是，面對房地產景氣「乍暖還寒」，外加股價已漲多，在資產及營建股的操作上，雖然長線可以朝正面的角度去思考（在不考慮整體大盤系統性風險下），但現階段仍以「區間操作」為宜。
曾俊盛建議，房價已從高點回跌三成的優質地段預售豪宅，可以進場布局，賭三年內台灣景氣會轉佳；住商不動產總經理陳錫琮也建議，投資者可以進場挑好房出租，就算房價再跌五％，租金也賺回來了，另外，利率如此之低，換屋族也應該準備進場，否則等到房價真正到低點，可能買不到地段佳的好房子。
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