曾萃芝 2014.08.2822:38
觀察美國房市數據，8月美國建商信心明顯改善，由53.0點升至55.0點，優於市場預期的53.0點，為連續3個月上揚，水準值也來到7個月新高。另美國7月新屋開工較6月大幅成長15.7％至109.3萬戶，為8個月新高，與去年同期相比，年增率亦達21.7％。而反映未來新屋需求的營建許可年也同步上揚，較上月成長8.1％至105.2萬戶，此為2013年4月以來最大升增幅，與去年同期相比，營建許可亦成長7.7％，台新投信指出：美國REITs多頭至2017，大跌不易見，小修快進場。
前述種種均係房地產之領先指標，所顯示的意義為美國房市成長無虞，仍具上行動能。而美國房地產的穩定復甦也反映在美國REITs的表現上，今年以來截至8月27日止，美國MSCI REITs上漲18％，遠超過S&P 500之8％。
台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤表示，根據美國勞工部資料，總計今年1至7月之美國新增非農就業人數共160.9萬人，平均每月增加22.98萬人，高於去年同期的19.57萬人，連續6個月高於20萬人之上，為1997年來最長的走勢，顯示就業市場基本動能仍強。而美國REITs報酬率與景氣復甦成正相關，且景氣復甦時期，REITs打敗標普指數的機率大。
以過去40年的經濟狀況及美國REITs相對於S&P500的表現作分析，可發現利率水準對房地產榮枯雖存在一定程度的敏感性，但提高利率並不等同於REITs的表現弱於美國股市。事實證明，當經濟呈現正成長、利率及通膨往上升趨勢走時，美國REITs的報酬率比S&P 500多3.4％以上，且美國REITs報酬率大於S&P500的機率接近或大於60％。
另就基本面分析，目前美國REIT的體質也不可同日而語。以REIT建物收租及房價增值的角度作評估，若將之減去美國10年期公債殖利率之利差來代表企業營運成果扣掉舉債成本之後的投資報酬率，其2006年底時其利差值小於1％，20年長期平均利差值為3.6％，而目前則約3.2％，顯示投資REIT建物仍有利可圖；再者，從投資REITs這種資產證券化商品的角度評估，同樣的概念，將REITs配息率扣除美國10年期公債殖利率作為相對機會報酬，目前仍有1.2％的水準，也顯示REITs的吸引力猶在。
整體而言，美國REIT企業獲利成長性佳、負債結構良好、且沒有過度評價的疑慮，在預估美債十年殖利率未來一年約在2.5％到3.5％盤整，未來即使升息但仍低於4％，加上企業獲利或大環境持續符合正向發展的狀況下，投資REITs當是不做他想之舉。
分析過去兩次升息循環，1994年2月美聯儲開始升息，後出現債券大屠殺，房市於1997年見高點，REITs則於1998～1999回落；另一次升息是在2004年6月，房市至2006～2007見高點，而REITs則是在2007~2008年間回落，顯示美國REITs多頭將延續至房價見高點之半年後。
以目前美國房價(Case-Shiller美國20大城市房價指數)距離前波高點約17％、MSCI美國REITs指數距離前波高點也約有15％，加上房地產約7～10年為一個循環，研判房地產或REITs均尚未來到高點，房地產整體結構仍佳，若真有偏空疑慮，也需等到2017～2018年後。
林瑞瑤指出，事實上，REITs不怕升息或殖利率向上走，怕的是短線殖利率彈太快。以一個升息循環而言，REITs除了在升息末期、降息初期較容易出現負報酬外，其餘時期均能創造正報酬，或許短線可能出現小波動，但都算是技術性的小干擾。
林瑞瑤表示，統計1990年以來25年中，REITs創造10％以上年報酬達14次，並且由各資產類別作年度排比，REITs排名居冠之機率值最高，換言之，資產配置中若能納入美國REIT，整體投資組合將更能提升績效。此外，近幾年美國REITs每次回檔的時間都很短，幅度也少，呈現底部愈墊愈高的態勢，意即每次回檔後的點位均比之前的高，因此建議投資人與其等大幅修正再買，其實不如早點進場。