《金融》舉外匯存底之水，降高房價之溫、解社會宅之渴
2014/05/30 09:17 時報資訊
【時報記者任珮云新聞分析】中央銀行最新的金融穩定報告，再警告台灣不動產市場價格居高，民眾購屋負擔依然沉重！然而在降高房價之溫，解社會宅之渴，央行外匯存底靈活運用，應該可以有更多的著墨之處！
貧富兩極化的現象，這幾年來在全球蔓延，台灣亦無法置身事外。年輕人低薪買不起房，總統馬英九在今年520宣示要打造「青年住得起的台灣」。然而口號雖好，在落實上確少有創意，並缺乏中長期的規畫。
中長期的社會住宅政策，是政府健全房市方案中的一環，然而目前推行的青年或社會住宅，在執行上，因政府財政短絀，未落實只租不售的精神，備受民意批評。
新北市中和青年社會住宅由建商日勝公司執行，總計興建1500多戶，其中有400多戶供建商出售，只有300多戶以市價8折租給弱勢青年，還給建商67年營運權。此外，浮洲和桃園合宜住宅有建商出租保留戶，若6個月內沒有租出去就可轉賣，當初抽籤有設定資格，轉賣卻不用符合抽籤資格，且合宜住宅過特定期限後可轉賣，轉賣也沒有資格限制；使民眾抱著買樂透心情抽籤，只要轉賣就可以賺一筆。
「青年住得起的台灣」應該是一個可長可久的社會宅概念。很多人批評台灣的社會住宅太少，但以荷蘭來看，社會住宅發展超過120年，共累積了35％的社會住宅；台灣發展至今不過數年，同時政府財政短絀，若要短期內降高房價之溫，解社會宅之渴，高達4214.95億美元外匯存底，應可取一部份靈活應用。
社會宅由土地由政府提供，可從財政部、國防部、公營行庫自有地等提供，而興建資金從央行外匯存底挹注。待社會宅完建後，再組成管理機構並發行REITS(不動產證券化)，由REITS取得的資金償還央行，而社會宅只租不售，或是土地權國有，而地上權採綁約銷售，如一約20年或是30年地上權的合約內轉售也限定轉售的溢價幅度。
至於REITS的報酬，可以用五大行庫一年定存作加碼來設計，並且給予租稅優惠，吸引民眾和金融機構持有，一來可以降低囤房意願，二來也能引導游資去向。
央行昨（29）日發布年度金融穩定報告，強調應關注房價走勢對國內金融機構不動產授信品質可能的衝擊。央行表示，隨房價上漲，全國貸款負擔率居高不下，根據內政部營建署統計，去年第4季為35.36％，房價所得比為8.4倍，各都會區中又以台北市負擔率、所得比分別達63.4％、15倍最高。
高房價、低薪資，將貧富差距拉大，同時也形成社會對立。央行在提出高房貸壓力示警時，是否也能考慮動用一部份的外匯存底，挹注政府建構中長期的社會宅願景。
我國雖無主權基金，但龐大的外匯存底，央行實在是行主權基金之實，進行投資。每年的繳庫兩千億左右，貢獻財政良多。然而央行畢竟以穩健投資為最高原則。以整體4千多億美元換算成台幣12兆的資產，2012年創造的2273億新台幣的獲利，報酬率約1.894%。轉換一部分挹注興建社會宅，忍受一些風險，可以換得社會長期穩健發展，這種無形的報酬，並不亞於有形的年報酬1.894%。