陸資來台 商辦概念股受惠
歐巴馬以壓倒性的勝利贏得美國總統寶座，其競選期間的口號「CHANGE」更是打動人心，「改變」不僅是遭受金融風暴的美國人的期望，如何改變自己的思維、腦袋尋找出路，更是景氣衰退下每個人應做的抉擇。
反觀兩岸今年以來的接觸不也是一項新的改變嗎？相隔了60年，中國官員首度登台，雖然有許多不同聲音，甚至引爆衝突，但兩岸協議所創造的商機，不就是我們所希望的，難道在全球經濟疲弱下，還要靠歐美市場嗎？中國龐大的13億市場才是未來台灣不可缺乏的。我尊重所有的聲音，因為這是民主社會，但若站在經濟的角度，把眼光拉長至10年、20年，兩岸的商機與希望才是台灣長遠發展應追求的方向。
營運總部、互設分行 商用不動產看俏
二次江陳會於11月3日正式登場，除了空運直航、海運直航、通郵與食品安全4項協議外，兩岸金融業的座談更是重頭戲。本次兩岸金融座談中，雙方金融業者對於互設分行展現高度意願，金管會副主委李紀珠表示，兩岸金融合作將以銀行、證券、期貨互相往來，互設分支機構為合作方向，而MOU涵蓋範圍將包含設分行、子行、直接參股等，預期明年第3次江陳會可望有進一步結果。
兩岸海、空直航後，企業營運成本降低，人員與貨物運送效率提高，更讓台灣有條件成為跨國企業的營運總部，根據經濟部預估，2009年在台設立區域營運總部的家數，可由目前的615家擴增至800家，這勢必會對商辦的需求增加不少。此外一旦兩岸金融業互設分支機構，配合行政院日前釋出將開放陸資來台購買商用不動產，屆時對於辦公大樓的需求肯定會大舉增加，所以繼觀光、航運、航空、金融等兩岸概念股大漲後，「商辦概念股」可密切留意。
營建股跌幅79％ 醞釀跌深反彈
營建類股指數自今年高點的457點一路重挫至10月底的96點，跌幅高達79％，我於本刊782期已提前說明營建股將有年底入帳行情，果然近期股價均出現一波強攻，看? n的宏普(2536)自13.4元漲至20.55元，短線漲幅高達53％。
隨著央行的降息、本金繳納期限展延、遺贈稅率降至10％及調高免稅額，甚至陸資來台投資不動產及金融業赴台設分行等題材，預估具有商辦概念的華固(2548)、長虹(5534)、遠雄(5522)、皇鼎(5533)、太子建(2511)等可成為營建股反攻的指標。
華固座穩營建股獲利王
華固(2548)第3季受惠高毛利率的「雙橡園」大舉入帳，使得單季EPS達3.38元，累計前3季稅後EPS高達8.82元，高居營建股獲利王，目前在推個案包括南港的「奧之松」、「富仕館」及內湖的No.5等北市建案。不過由於住宅風險升高，華固將把住宅推案比重降至4成，同時在看好北市商用不動產的需求下，商用不動產推案比重將拉升至6成。
今年華固EPS預估有機會挑戰11元，目前本益比僅3倍，股價也自24.8元的低點開始反彈，短線漲幅53％，由於已突破9月中旬雷曼破產時的頸線位置，研判股價低點已確立，配合週KD剛於低檔交叉向上，壓回月線不破可留意布局點。
長虹毛利率逐季攀升
長虹(5534)第2、3季受惠毛利率高達5成的商辦案「WTO 9期」入帳，單季毛利率由第1季的38.9? H爬升至第2季的48.5％，第3季毛利率更高達52.2％，使得前3季稅後EPS達6.17元，全年EPS有機會上看8元，本益比也只有3倍。展望明年，商辦產品將占推案量的5成，包括「WTO 10期」、「WTO 11期」建案共約70億元。
至於住宅建案方面，則以北市西湖段麗山國小旁住宅，總銷60億元最受矚目，由於以商辦為主力，且住宅案緊鄰捷運站，研判獲利不至於大幅衰退。此外每股淨值有27.7元，預估只要短壓24.75元順利突破，年底前股價有機會挑戰季線反壓。
餘屋去化、台北巨蛋是遠雄指標
遠雄(5522)原以興建廠辦大樓起家，於內湖、汐止等做大面積的工業區開發，但近年來逐漸轉型住宅市場，目前廠辦建案只保留北市內湖區，商辦的純度已明顯降低。遠雄第3季毛利率達40％，加上認列金融負債評價利益2.38億元，使得單季稅前盈餘達16.4億元，前3季稅後EPS 4.62元，全年EPS可達7元，月線守穩股價有機會持續反攻。
至於台北巨蛋BOT案列為長期發展方向，規劃興建14.7萬坪的建物，包含巨蛋約3萬多坪，及辦公室、飯店、百貨、商場等約11.5萬坪，估計未來每年營收可貢獻60～70億元，目前正進行環評，後續發展將是獲利的一大關鍵。此外第3季 的存貨已高達362.6億元，故北縣林口、三峽等餘屋去化能力也是未來觀察重點。
皇鼎、太子建具有低價優勢
皇鼎(5533)前3季EPS 2.09元表現平穩，雖然日前力晶集團解除「太陽科技廣場」C棟合約，不過當初是以每坪29萬元賣出，如今內湖廠辦案價格都在38～40萬元，所以在2010年5月完工前或許可賣到更好價格。此外本案當初規畫以全部完工法入帳，所以力晶解約並不會影響公司獲利。
展望第4季，即將入帳的商辦個案仍以「台北京華」、「文德京華」為主，而天母「皇鼎麗園No.3」也將持續依完工百分比法入帳，至於南港「皇鼎花園廣場3」、北投廠辦案「富鼎」則預定明年公開。由於深耕商辦與廠辦，對於獲利穩定性有正面助益，估計全年EPS 3.5元，每股淨值仍有16.5元，P/B比只有0.7倍。股價底部已成型，短線壓回守穩票面可留意。
至於低價的太子建(2511)，雖然上半年認列投資損失17.82億元，造成虧損，不過第3季已明顯改善，加上具有信義區商辦及「台北信義」豪宅，且每股淨值仍有10.4元，P/B比僅0.5倍，研判股價有機會跌深反彈。