2026/07/28 14:13  
慘賠600萬到年賺1億！67歲包租公親揭房產投資避坑指南。（彭博）
〔財經頻道／綜合報導〕現年67歲的稅務會計師鳥山正典，如今已是坐擁約200億日圓（約新台幣40億）資產、年租金收入高達13億日圓（約新台幣2.6億）、每年淨賺約5億日圓（約新台幣1億）的「超級房東」。
然而這位擁有近40年投資經驗的房產巨擘，如今的輝煌全是用早期無數次的慘痛失敗換來的。他大方公開自己創業血淚史，如何從賠逾3000萬日圓（約新台幣600萬）經驗中學到教訓，單間公寓由於收入來源單一，一旦房屋空置，將造成巨大風險，提醒後人別重蹈覆轍。
日媒報導，山正典年輕時曾在蕎麥麵店打工並苦讀考取稅務會計師，30歲時他在品川區以700萬日圓（約新台幣140萬）買下人生第1套單身公寓，幸運搭上泡沫經濟順風車，1年後房價暴漲至1400萬日圓（約新台幣280萬），讓他嚐到獲利翻倍的甜頭。
不料這場成功卻讓他年輕氣盛、被短期利益蒙蔽，隨後在埼玉縣川越市郊區買進另1套單身公寓，結果租金一路下滑至乏人問津，最後僅以100萬日圓（約新台幣20萬）賠本賣出；幾乎同一時間，他於1990年砸下5000萬日圓（約新台幣1000萬）全款買進的池袋站附近套房也遭受重創，預期20萬日圓（約新台幣4萬）的租金慘跌至10萬日圓（約新台幣2萬）左右。
這兩次慘痛教訓讓他深刻體會到單間公寓產權投資的巨大風險。他指出，這種投資最大的弊端在於「收入來源單一」，一旦房屋空置，租金收益直接歸零，但物業管理費、維修儲備金及房產稅等固定支出卻會隨時間推移持續增加，形成嚴重的財務負擔。
除了房產投資上慘賠超過3000萬日圓（約新台幣600萬）外，他過去在股票、外匯及商品期貨等領域的投資虧損更高達近2億日圓（約新台幣4000萬）。但他並未被失敗擊倒，正是吸取了這些痛徹心扉的教訓，才讓他一步步修正策略，成長為今日的超級房東。