房價沒有跌嗎?!
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政府下重手打房，台灣房價為何沒下跌？專家曝背後5大關鍵，根本治標不治本
胡偉良 2025-03-26 14:45 
台灣房價為何幾乎只漲不跌？（資料照／洪煜勛攝）

2024年9月，央行在見到房價不斷飆升下，下了重手，祭出了堪稱史上最嚴苛的金融管制措施，瞬間房市局勢大變，除了交易量大跌外，房市出現下列狀況：
1）民眾對房市的預期轉向悲觀，房市買氣急凍。
2）除首購外，建商及民眾貸款不易。
3）建商建屋態度轉為觀望及保守，新屋市場急凍，未來新房供應量將大了幅縮減。
不少專家憂慮，若這樣的狀況持續下去，可能引發如下結果：
1）在政府強力抑制市場需求下，雖然壓抑了房價，但並没有改變民衆對「合規」房子的潛在需求，一旦日後金融管制解除，仍有可能引發房價的強力反彈。
2）阻礙都更危老的發展，使得原已緩不濟急的老屋改建更加雪上加霜，改建進度更為落後，此將不利於我國的城市再生，甚至使我國變成都市建設上的「落後國家」。
3）產業生態改變，甚至整體經濟因此一蹶不振。此有1990年代的日本、前幾年中國的房地產市場在政府「暴力」打房後的慘烈狀況可資參考。
這一波房價飆漲的背景究竟為何？

仔細分析，可以發現是因為：
1）人口結構改變，單身人數大量增加、家戶人口數減少
造成1、2房的小戶型房屋需求增加，這和以往房屋市場的3、4房房型結構不同，衍生小戶型的房屋需求大量增加。
2）供應與需求變化：
2020年房市復甦，房市週期由衰退進入復甦，造成房市供給呈現緊張、不足。
3）新青安政策刺激買房投機熱潮
新青安政策的購屋優惠引發及創造了海量的額外需求，包括：原本買不起的、投機、投資的假性需求。
4）台積電的設廠效應，帶動台積宅的投資（機）熱潮。
5）大樓需求崛起，網購、外送、拉圾處理造成民眾的房屋需求轉向大樓產品。
以上來自需求側的變化，又碰上2020年疫情爆發，在貨幣寬鬆、利率走低，加上疫情造成的原物料上漲、缺工、缺料，使得營建成本大漲，在以上各種因素滙集下，很自然的房價出現飆漲，2023、4的房價上漲就成了意料中之事。
總之，供應不足、需求增加、營造成本上漲，是這一波房價上漲的基本原因，部分民眾的炒作只是順應情勢，使得這種不均衡加快、加大，但不是房價上漲的主要原因。
也因為房價不斷飆高，引發政府的嚴厲打房，但這樣的做法並不是根本之道，沒有從源頭去解決問題。
解決高房價的正本清源之道
要抑制房價的最有效方法當推增加供給及減少需求，而都更改建正是達到此一目的的最佳方法。因為透過老屋改建的容積獎勵可以增加房屋的供應數量；另方面，老屋的屋主可以在改建後分回符合需求的房子，而不需再去另行購房，因此堪稱一舉兩得。
近期的老屋改建情勢
1）缺工缺料，提升營建成本，再加上今年的碳費徵收、電價上升，將促使改建成本不斷增加。
2）全球政經影響，包括烏俄戰爭停火後，烏克蘭的重建需求激增，將使營建原物料日益短缺，引發價格上漲。
3）川普的關稅新政可能引發全球通貨膨脹及利率調升。
以上因素將導致老屋的改建成本持續上漲，不利於房價的抑制。足見政府當前強力壓制房價措施的難以持續，和對市場可能造成的扭曲。
追根究底，合理的房地產市場應該是：
1）讓市場機制調節房價，避免過度干預。
2）促進房價溫和成長，同步於經濟增長，避免房價暴漲暴跌。
而要有效抑制房價，或許有心的業者可以助上一臂之力，藉助下列措施來協助政府降低房價，像是：
1） 降低建商獲利率，讓利給民眾。
2） 透過標準化來降低成本。
3） 透過規模化，增加改建效率，降低營建成本。
4） 去中間化，削減交易成本。
文／胡偉良
責任編輯／林俐