2024-09-26 16:17:09 記者 林詩茵 報導
央行9月19日祭出第七波房市選擇性信用管制，永慶房產集團業務總經理葉凌棋(附圖)認為，今(2024)年上半年房市火熱，很多民眾擔心買房買貴，積極搶進，如今受政策衝擊，已扭轉對房價上漲的預期，而當漲價預期被改變時，房價就難免會跌。隨著第4季交易量急凍，永慶下修全年交易量至31.8~32.6萬棟、年增3.6~6.2%；6月底時原估34.8~36萬棟，年增13~ 17%。

永慶在8月至9月初(第七波信用管制前)，對消費者進行了第4季調查，結果顯示，5成民眾看第4季國內景氣持平第3季，但有27%看壞，以此來看，已有近8成的民眾對景氣看法呈保守；並有8成的消費者認為最佳購屋時間為2025年。

不過，隨著9月19日央行出手再下重拳，永慶即時監控9月後2周的七都成屋委售量變化，結果顯示，各都的委售量均呈現放大，與6月相比約有1~5%的增加，惟在銀行貸款緊縮下，買方貸款成數可能減少0.5~1.5成左右，購屋族必須準備更多自備款才能出手，勢必影響交易量。

至於房價走勢？葉凌棋則認為，房市若上漲趨勢改變，通常一定會先量縮價盤整，接著量縮下跌，所以一旦市場對上漲預期不見了，房價就難免會下跌。以上波信用管制後全台房市從2014到2017年都處低檔，房價平均下修約17~20%，這波房價部份地區上漲較急，目前的利率環境也較當時高，因此這波的賣壓應該會較大，但價格修正難評估，推案量大的重劃區會較具壓力。

葉凌棋認為，豪宅市場價格應首先會受到影響，從調查來看，全台僅約1成多、近2成的民眾買房無貸款(即現金交易)，多數的人都需要貸款，若買一個房要增加籌措3、4成自備款，除非是「很喜歡很喜歡很喜歡」，況且價格又不漂亮，所以在這種狀況下，除非賣方願意讓利，才容易成交，因此豪宅房價可能先受到影響。

至於信用管制是否影響預售屋交屋？葉凌棋說，根據統計，2024年1~7月全台住宅使照核發量約7.6萬戶，顯示約有7.6萬戶預售屋交屋潮，在房貸緊縮下拉高申貸難度，應該有蠻大部份的預售屋還未核貨，民眾要交屋必須自籌資金補足缺口，否則恐面臨無法順利交屋的危機。

對整體房市的看法，葉凌棋說，集團內部資料統計顯示，9月看屋諮詢、要約付斡的件數，與6月高點相比，均有4成以上的減幅，市場觀望氛圍濃厚，預估第4季房市將急凍，單季交易量將降至5.3~6.2萬棟左右，較2023年同期約減少3、4成，並創下1999年有紀錄以來新低量，年減幅也恐創下26年來最大。

永慶也依目前交易量推估，下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間，與2023年相比，年增率僅3.6~6.2%；6月底原估34.8~36萬棟、年增13~ 17%。