房貸核准變困難？ 專家曝4房市走向：最賺的還是銀行
 2024/08/09 16:34 好房網

新青安房貸炒熱台灣房市，也使得今年出現銀行房貸水位提前逼近額滿的特殊現象，不少看空房市的網友紛紛唱衰將出現法拍潮，不過專家卻搖頭直言兩者「關聯性很低」，更提出4套劇本鋪陳未來房市走向。
 
馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書上撰文表示，對於向一般屋主購買新成屋、中古屋的買方，發現房貸下不來時，除非買方趕去其他銀行送件且銀行核准貸款，否則這筆成交案就會破局，並且責任歸咎於買方。倘若此時買方已付定金，那麼除了屋主可以沒收買方繳付至履保帳戶的定金，甚至還常見房仲會從履保帳戶中扣走服務費，之後屋主的房子可以重賣一次，沒虧還反賺一筆違約金。

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另一種是向建商購買新成屋卻無法取得銀行貸款，此時建商可以沒收最多成交總價15％的定金，但若是買方已簽約卻還未付定金，建商就不得要求買方補繳違約金。
 
第3種情況是買方無論是跟建商買新成屋、或跟屋主買中古屋，遇到銀行不願核准房貸，轉向其他銀行申請房貸，卻發現被坐地起價，雖然願意核貸但利率拉高到 2.5％ 以上，此時申貸者通常會接受。那麼，交易終會成立，而最賺的就是銀行。
 
第4種情況則是之前買的預售屋剛好在今年下半年交屋，因建商通常與銀行有合作的貸款專案，如果買方信用優良、還款能力無虞，往往會獲得核貸，房屋可以順利過戶。若貸款真的下不來，就如同情境2的結果，買方違約，建商既賺到了違約金，房子又能重賣。
 
在各種情境之下，何世昌指出，最不受這一波房貸水位額滿影響的就是預售屋，主要原因就是預售屋在完工前只需付「首付款、工程款」，貸款是3到5年後的事，建案與銀行又多有專案貸款，所以完工時貸款通常不會有問題，反而會成為購屋族在市場所剩選擇不多的情況下，不得不的出路。
 
（封面示意圖／好房網）