新生兒大減房價卻不跌！3大原因撐房市 專家：這款屋根本不算供給
2023/11/29 10:19 EBC地產王 記者張琬聆

台灣少子化狀況持續發生，對房市的影響卻有兩極化思辨，按照供需法則來看，人口減少對房子需求下降，在建商每年拚命蓋新房增加供給量下，房價應會下跌，不過現實是房價持續創新高，專家從3面向說明，強調新屋供給量比想像的還少。

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根據內政部統計，今年前3季新生兒共約9.9萬人，估計全年恐低於去年的近13.9萬人，將再創新低。至於新建案的供給，雖然今年1~8月住宅建照核發已減緩，逾9.7萬戶為近4年同期新低，但使用執照逾7.2萬戶創近15年同期新高，顯示新房子的供給量短期仍不少。
即使少子化趨嚴、新房供給量仍大，房價卻不見明顯下修，甚至還有持續創新高的狀況，樂居研究部經理謝銘元認為，主要有實際需求增加、供給比想像少及無限資金3大面向所導致的結果。
▼台灣少子化問題趨嚴，新房供給量也不小，房價卻未下修。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

家戶數平均年增5萬 高需求有18年光景
從房屋需求持續增加來看，2009年台灣平均家戶人數首次少於3人，最新2020年約在2.6人，趨勢呈現將持續下降；總戶數則持續成長，2022年來到909萬戶，國發會推估家戶數在2041年達到高峰1000萬戶，家戶數平均每年增加約5萬戶。
謝銘元指出，少子化帶來的是生活型態改變，現在家庭組成人數減少，因此戶內人數下降，但戶數卻持續上升，也就是說，對於房子的需求是持續上升中，「至少在2041年之前不用擔心需求的問題，還有18年時間，千萬不要像王寶釧一樣，苦守寒窯18年」。
▼隨著家庭人口數的減少，整體家戶數是持續上升階段。（圖／樂居提供）

房地合一稅鎖盤5年 老屋退出交易市場
「房子的供給比你想像的還要少！」謝銘元如此強調，根據樂居統計，新建案戶數2013年約10萬戶，2016年達最低約8萬戶，後來房市好轉在2021年最高是15萬戶，從近10年數據來看，建商年平均推案量約11萬戶。
謝銘元強調，近年因房地合一稅實施，買進的成屋都會持有5年後再賣，加上這幾年預售屋大賣，蓋好後也會持有5年再賣，導致近5年的房屋賣量大幅減少。
另一方面來看現存的房屋，全台房屋數約910萬戶，但屋齡50年以上的老屋約佔11%、101萬戶，謝銘元表示，「房子舊了真的很難住，有壁癌、漏水問題，一直修不好，就會想搬新房子」，尤其銀行對老房子的貸款成數低或不願意貸款，導致轉手困難，因此舊房子會陸續退出交易市場。
▼建商近10年平均推案量約11萬戶。（圖／樂居提供）

無限資金湧房市 房價上漲成趨勢
最後是豐沛的資金，全球三大央行（美、歐、日）M2貨幣供給數量，2008年開始量化寬鬆，到2018年的10年間成長了100%，2022年因為疫情關係又再度大量印鈔票，貨幣供給量達到2008年的170%；台灣的貨幣供給量在2008年大約是26兆台幣，到了2023年成長到59兆，成長127%。
謝銘元從整體供需及資金熱錢來看市場，需求每年增加5萬戶以上，房屋供給雖然每年約新增11萬戶，但受房地合一稅5年鎖盤以及無法視為供給的老屋影響下，加上無限資金來追逐有限的資產，可見房價上漲仍是長期的趨勢。
▼2008年起全球貨幣量化寬鬆，台灣目前熱錢仍多。（圖／樂居提供）

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）