內需復甦空置降！戴德梁行：「3.5%投報率」一級商圈新標竿
2023/10/04 17:18 EBC地產王 記者張琬聆

戴德梁行今（4）日統計前3季土地交易量770億元，即使年底已知的標售案都全壘打成交，總額也仍比近10年最低點2016年的892億元還少。不過商圈受惠疫後內需消費復甦，空置率降低，在升息趨勢下，至少要有3%以上收益率才有機會成交。

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戴德梁行發布2023年第3季商用不動產市況，其中土地交易量總算擺脫前2季的沉寂，來到382億元，相當於上半年的總和，累積前3季交易量770億元，雖略起色，但仍低於近10年單季485億元的平均。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達說明，相較於1、2季的非常慘，第3季稍微好一點其實是歸功於公部門標案，但與過去平均比起來還是差了一大截，主因是土地、建築融資遭銀行綁住，建商不希望增加太多成本，進行風險控管，因此減少購地，不過好的標的仍不會放過，只是加價不會太多。
▼土地交易量雖減少，但地價指數仍在上漲。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

土地交易大減 面臨低線保衛戰
楊長達進一步指出，2016年因政權移轉、房地合一稅上路等，土地交易量僅892億元，是近10年最低點，細數第4季已知的標售案包含北港工業區、聲寶龜山案、內湖潭美地上權案、高雄特貿六等，底價總計107億元，「等於所有標案都全壘打仍未超過892億元，在接近大選之下，估計不易出現單筆大交易」，恐難守住低線，成為近10年最低土地交易量。
然而儘管土地交易，從內政部地價指數來看，住宅、商業、工業地價仍溫和上漲，並未看到後續有下跌跡象；而建商最擔心的營建成本，儘管營造工程物價指數從年初至今始終維持在132~133(相對於2015年底的100)無重大波動，但國際升息趨勢仍未停歇，因此減緩土地儲備量，以當前營建成本為基礎評估都市更新及捷運聯開案，將是建商面對目前市場氛圍的穩健策略。
▼今年土地交易金額面臨近10年低點保衛戰。（圖／戴德梁行）

投資客退場 商用不動產靠企業自用
至於商用不動產的交易金額，第3季在沒有新光一號REITs標售的加持後就打回原形，季減近70%，前十大交易竟不見投資目的，僅存自用型買家撐盤，生產型的工業地產如廠辦、廠房，交易金額佔比便高達85%約133億元；且單筆交易總額也顯見萎縮，僅一筆超過30億元以上，為晶碩光學購買桃園廠辦。
至於零售商圈市場表現，楊長達指出「感覺大家應該過得蠻好，疫情解豐厚內需消費意願大增」，依據經濟部統計局資料，今年1至8月累計綜合商品零售業營業額年增10.9%，百貨公司營業額年增19.6%，消費力道也反映在商圈復甦上。
內需消費復甦 商圈空置率降低
西門商圈復甦最明顯，店面空置率從疫情高峰23.1%下降至本季7.6%，已連續5季下降。尤其老店「成都楊桃冰」舊址去年11月由合庫資產以8502萬元自法拍取得，今年3月以25萬元月租金由伴手禮店業者承租，租金收益率約為3.5%，成為疫後復甦及升息衝擊下，台北市一級商圈店面投報率新標竿。
▼內需消費復甦，零售業表現佳，商圈中以西門町最明顯。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

忠孝商圈則有日系珠寶店「agete」進駐黃金位置，整體空置率微幅下降至約13%，加上新光三越進駐「台北之星」，有助再帶動人潮；中山商圈受惠於排隊名店開幕及線形公園聚集人潮，空置率與上季持平維持在約5%水準。
楊長達認為，商圈空置率擺脫去年很慘的景況，目前租金持平，未來有機會再往上漲，算可喜可賀，不過店面出售價格應會繼續微跌，因為升息後要3%以上收益率已成定錨，由於買賣雙方目前共識不大，估計店面交易量會很少。
▼西門商圈的店面空置率大幅降低。（圖／戴德梁行）
 

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）