專訪兩岸房市聞人蔡為民：「台北市房價最少跌三成」
先探投資週刊 │ 2008-09-26文．劉軒彤
「上海樓市．智典」月刊發行人蔡為民，游走兩岸地產界二○年，是第一個同獲兩岸房地產界肯定的台灣人，他最近主辦的台北「兩岸豪宅論壇」，被視為兩岸交流風向球，本刊特專訪蔡為民，提供讀者兩岸房市發展新觀點。
蔡為民當年初到上海，第一次寫的房地產專欄，名為「雙城記」，顧名思義，談的是台北與上海兩個城市，蔡為民很「敢言」，讓他既是房市專家，更是媒體寵兒，他擅以宏觀及政策執行面預測房市發展，先前因為斷定上海房價「岌岌可危」，被當地媒體封為「空軍領袖」，最近他回到台灣，發起「中華兩岸商機促進會」，並盛大舉辦兩岸豪宅論壇，他在接受本刊專訪時，直言台北市房價恐修正三成。
難道陸資不會進來投資台灣房市、進而支撐北市房價？擁有兩岸地產界豐沛人脈的蔡為民嘆道：「磁吸效應減低中」。不過，只要台灣政治運作模式改弦更張、兩岸關係決策者多多「充實」對共產黨的了解，明年下半年兩岸經濟活動一旦活絡，房市仍有重振契機。以下為蔡為民剖析兩岸房市的專訪記要：
上海台北大不同
蔡為民：「當年我到上海，我說上海房價長線是下不來的，為什麼？因為全世界最大的建商是共產黨，土地都在他們手上，全世界沒有一個建商希望房價下跌。那你會問，中國的宏觀調控是什麼意思？我說，宏觀調控只是讓房價緩漲，等著人民的收入跟上。
中國政府的主觀意願是希望房價長期上漲，但仍有不可抗力的國際因素，我以上海為例，上海房市基本上就是「國際盤」，會受國際影響，因為高價房一半以上都是外資買的，台灣呢？我估計五％都不到，以現在的發展態勢與城市定位，台北房市很難躋身國際盤，這樣也不易有大格局。
我聽說台灣還在想將台北縣升格為直轄市，再來個「北新市」之類的，我認為這純是政治運作，非經濟因素，從國際觀來看，台北縣併入台北市反而較佳，至少讓台北市的幅員更廣。」
陸資磁吸效應減低中
自從台灣政府改朝換代後，市場都在期待兩岸的開放，會帶動陸資投入台灣房市，這次蔡為民主辦「兩岸豪宅論壇」，難道不是為了吸引陸資入台？還是，如同學界所評，會反向造成「陸屋台賣」的反吸金效果？
針對此，蔡為民嘆道：「大陸媒體跟我說，最近台灣又暫緩開放陸客投資，我想，台灣到現在還是無法解開政治的結，做很多事都是政治考量，我不是看不起台灣，沒有人比台商更愛台灣，我只是恨鐵不成鋼。
你要問我陸客是否會投入台灣房市，我的回答是「磁吸效應在減低」，就我所知，兩岸的熱情是無法相提並論，台灣一味的熱情是不切實際，重點是你要讓外資知道台灣的優勢在哪兒？我們可能誠信佳、人文好、醫療環境也很不錯，但是這些都需要商業活動做為基礎，台灣的關鍵性主導力量正消失中，若再不奮起，對房市是有傷害，怎期待陸資或外資大舉投入？
所以，台灣房地產要好，要吸引外資，「經濟活絡」是最根本。我舉個例子，台灣八七年開放大陸探親，九二年前後出現第一波台商大投資潮，這說明了兩岸商機觀光先行，現在台灣開了門，雖然外面淒風苦雨，但門是一定要開的，經濟才能活絡。
有學界批評開放會增加投機炒作，我認為這是由井觀天，經濟活絡，有來有往，才可能走向國際級城市。講到這 我又想到，學界常用「人均收入」來判斷房價走勢，可是我反問，當購買者不在當地，人均收入有何意義？」
兩地房價還要跌
蔡為民：「我要先說，大陸太大，官方操弄數字太容易，所以看中國房屋均價的漲跌幅，最好要拉長區間，看它的波動狀態，而不是執著在單一數字的增減幅。其實上海房價從去年十月高峰回跌，只有八％，我預測整體跌幅達到二○％至二五％，就會有支撐」
大家可能有疑問，現在中國政府為何不救股市、救房價？不是說共產黨是最大建商？我的想法是，不是不想救而是不能救，主因在於「熱錢」，熱錢就一窩蜂往股市去，救房市，就轉往房市，這會相對提高風險。
至於台灣，不客氣的說，如果政治運作模式不改弦更張，兩岸決策者不去充實對共產黨的了解，人民再不從紛亂的政治中覺醒，那房市是沒救的。
上半年觀望下半年進場
在此之前，我預測台北市房價因為找不到支撐力量，這一波最少回檔三成，當價格接近老百姓買得起價位，經濟也趨向活絡，明年下半年支撐力道會慢慢出來。」
那麼，何時買房較洽當？
蔡為民：「上海房市現在風聲鶴唳，明確的講，我建議上海的房子，明年第一季觀望，第二季進場，台灣的房子，明年上半年觀望，下半年進場。不過我所謂的進場，是指我預測屆時房市會比較穩定，風險也比較能承擔，但穩定之後是向上或向下，現在還不清楚」
建商態度轉趨保守
在上海買房子，我建議判斷關鍵是「環、區、線」，也就是環狀線、區域、及地鐵線三個指標。在台北，當然是以稀有性、替代性低、難以複製者為優。」
乍聽蔡為民預測台北市房價要回檔三成，可能很多人頭皮發麻，不過最近台北市「九二八檔期」因景氣不佳，推案量體下修二五％，而各大預售屋接待中心，用「門可羅雀」來形容亦不為過，顯見整體房市現狀確實不佳。由於九二八檔期對隔年房市有一定影響，推案多寡也被視為建商信心強度，營建業者保守以待，顯示建商已不再一味作多，對年底前至明年的房市景氣，確實有越來越保守的趨勢。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1484期
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◎封面故事：十檔符合二低二高的績優股
◎焦點議題：台北市房價至少跌三成
◎名家開講：未來不明朗，要耐心等待
◎期市偵探：輸血過後的下一步該如何？