2021-09-20 08:46專欄作家 阮慕驊


中央銀行統計，最新的房貸餘額已經上升到了8兆4521億，比去年同期再增加10.2%。另外內政部調查，目前平均的房貸利率是1.66%，平均房貸成數是61%，平均貸款期數上升到277個月，也就是買了房的有殼蝸牛族平均要23年才能還清房貸。8兆4000多億的房貸總額意味著所有房貸族每年單還利息就要1400多億，平均每個月超過百億的利息支出，還不包含本金清償。租屋者想有房，有了房就得在人生精華時期背負房貸壓力，不就是絕大多數人沉重人生的唯二選擇？
買房？租屋？二者取其一，您會選擇哪個？答案當然是有利有弊！但多數人還是會選擇有個屬於自己的家，一圓人生夢想。有土斯有財，這種主流想法下，台灣的房貸餘額是逐年不斷上升。2016年7月時是6兆2300億，時隔5年又增加2兆2000億。雖然房貸利率不斷下降，但隨著房貸整體規模不斷擴大，房貸戶總和繳付的利息支出是與日俱增。

對房貸戶來說，福音是利率不斷下降，但房價不斷上漲，對想買房的人來說卻是揮之不去的壓力。以五大行庫新承做房貸利率為例，2016年7月時是1.7%，目前降到了1.35%的史上新低。有別於新承做房貸利率，內政部調查的房貸房平均利率在今年第一季底仍是1.66%。雖然新買房的人，5年來利率減少了0.35個百分點，但房價漲了多少呢？

以內政部房屋買賣契約總價來看，平均房價5年來漲了15.46%，從5年前平均每戶998萬元，漲到了1152萬元。簡單試算一下，假設5年前買一戶千萬的房子，貸款6成、600萬元，每年利息支出約是10萬元左右。同樣的今年買一戶1150萬的房子，貸6成、690萬元，每年利息支出93000元左右。利率雖然下降，但利息支出並沒有少掉太多，但是相對需要償還的本金增了150萬元之多。

如果進一步以央行房貸餘額8.45兆來計算，今年第一季底內政部調查的平均房貸利率1.66%，房貸利息一年總支出就是1400億，換算所有房貸戶每月不還本金，單是利息就要支付百億。全台房價愈漲愈高，本金加上利息的支付壓力就愈來愈大，不買房租屋的租金也愈漲愈多，一輩子租房子等於一輩子為房東養房，許多無殼蝸牛在這種現實環境下只能拼了買房。（延伸閱讀：首購衝擊大 房仲：不只房價 這項也漲二成）

從個人微觀角度來看，買房或是租房是人生的重大選擇。從宏觀環境來看，資金的洪水卻沒有選擇地在低利和超級寬鬆的環境之下，只能往股市和房市流動。房市和股市最主要的推升力量，就是資金面，如果再加上景氣行情，推升的力量就更強大。資金進入股市主要目的是股息收益和股價增值。進入房市也有租金收益和房價增值的投資目的，但比股票多的是使用需求。

根據內政部統計全國房價指數和租金指數在低利浪潮推動下雙雙創下歷史新高。近5年來住宅價格指數上升了9.85%，租金指數上升了4.62%。六都中房價指數近5年來漲幅各是桃園的11.89%，台中13.26%和台南18.95%。如果進一步以成交總價和每坪單價來看，房價近5年的漲幅更高達15.46%和18.26%，每坪單價上升到27.4萬，總價達到了1152萬。六都中房價最貴的台北市平均成交總價達到了2195萬，平均每坪單價62.14萬，在房價最便宜的桃園市買一間房最低也要937萬。

台灣長期以來低利和資金寬鬆的環境是助長房價長期上升的原因之一。過去10年來，中央銀行的基準利率重貼現率最高不到2%，目前是史上最低的1.125%，央行已經連續5季維持利率不變。央行總裁楊金龍喊出的四沒有，包括：台灣沒有QE購債、沒有那麼寬鬆、經濟沒有過熱、通膨沒有升高，強調升息最重要仍是看物價變動，再次表態了央行寬鬆的態度。

觀察央行基準利率從2008年來的變化可以發現，央行降得多升得少。08年次貸風暴發生後，央行急降利率到1.25%，之後在2010年第二季到2011年第二季間啟動了一波升息循環，把利率拉升到1.875%。2015年年底美國聯準會啟動升息循環一直到2018年12月，把聯邦基金利率從0.25%拉升到2.5%，但是在此期間，央行卻反向降息，從2015年的第3季到2016年的第2季，連續4次降息到1.375%，之後連續14季利率不變，直到2020年第一季因為疫情衝擊再把利率降到目前的1.125%。

從央行08年來的貨幣政策可以發現，央行的升降息未必跟聯準會同步，而是視整體經濟和物價情況進行調動。至於利率升降跟股市和房市之間的關聯性也不高，例如2010年第二季升息至2011年第二季，當時台股是平穩向上行情，並未受到升息利空影響，反倒是2011年中結束升息後台股有一波下跌。至於房市，無論央行升息或降息，房市都是持續上漲。以信義全國房價指數來看，過去20年全台房價只有在2014年到2017年間有過一波盤整不漲的情況，其餘時間都是持續上漲。

除了基準利率升不動外，台灣的基礎貨幣總量M2今年已經上升52.1兆，是GDP 22兆的2.3倍。相對美國，M2總量今年上升到20兆美元，GDP是21兆，M2和GDP比不到1，但台灣卻是2.3倍，加上又長期低利率，這種資金環境下，股房市當然在資金面上是處在有利的一方！

房價長期上漲，利率長期下降，對持有房產者有利。相對租金長期上漲，對長期租屋者不利，看來買房是比較好的選擇。問題是房價愈來愈貴，如何負擔房貸呢？除了不清償本金只還利息外，就是拉長還款期數。過去標準的房貸都是20年期，但隨著房價高漲，平均房貸償還期數不斷拉升。內政部調查，平均期數今年第一季底上升到了277期，六都桃園市平均期限最高是291期，達到了24年，台中市也達到了290期，高雄市286期，新北市281期，台北市278期，最少的台南市也有276期。

再以內政部統計的平均房貸每筆核貸金額最高的台北市來計算，1482萬元平均的核貸金額，平均貸款成數是62%，代表購房均價總額是2390萬元，平均利率1.66%，期數278期，也就是23年。清償房貸期間，一階式固定利率1.66%本息攤還法試算寬限期每月繳息20501元，本金攤還期每月繳72609元，一年就是871000元。台北市政府調查的家戶109年可支配所得是142萬，買了房代表家戶的61%可支配收入要用來還房貸本息。這種還不起將來的沉重人生就是現實的寫照吧！