記者馮牧群／專題報導
台灣高齡化、少子化現象越來越明確，國人平均壽命不斷延長，往後退休後生活可能長達20、30年，老年的居住和經濟問題必須盡早規劃因應、妥善安排。近期開始陸續有銀行響應政策推出「以房養老」，不過，專家點出房價下修、老人存活年齡、房產未來轉手性、升息等因素，都是未來潛在風險。
內政部統計處人口資料顯示，目前台灣65歲以上人口逾295萬人，占比接近13％，最快2017年將超過14％，達到聯合國「高齡社會」的標準，在國人房屋自有率達8成的狀況下，以房養老(不動產逆向抵押貸款)成為老年照護安養的當然措施。
國外行之有年 讓老人用房產換現金
「以房養老」制度處於試辦階段，內政部版的申請對象為各直轄市、縣市年滿65歲以上、無法定繼承人、單獨持有不動產，且不動產價值不超過社會救助法所定之中低收入戶標準者。
老人每月可領取的金額計算是採用類似年金方式給付，由內政部按性別、年齡及不動產估價結果精算核定，不動產價值越高，每月給付金額也越高，由代辦銀行按月撥入帳戶，直到老人身故後，房產繼承人可選擇清償或承接貸款，完整移轉所有權。
透過以房養老，老人仍可繼續住在自己的房屋，擁有不動產所有權，每月並有固定費用維持基本生活需求，也不影響原有的社會福利權益。對照國外以房養老制度，多以金融商品模式操作，包括銀行、保險公司及社福機構都可能是主辦單位，給付期間有10年、20年、30年或終身，國內試辦採取社會福利模式，是由政府出資並承擔不動產價值波動、老人存活年齡難以預測等風險。
若房價跌、利率升 銀行風險拉高
分析以房養老制度的潛在問題，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，房價正在下跌，銀行端現在做的房屋估價結果，將來難保不會有問題，不僅如此，房屋的產權要清清白白、將來還不能太難脫手，政府的社福措施須有完善配套。對銀行來說，不可能永遠處在低利率環境，往後若升息，給付給老人的款項勢必增加，這些成本該如何吸收？都值得思考。
莊孟翰認為，以房養老的方向是好的，但要找到適合台灣的方案，目前銀行業者與民眾都尚在觀望，以致成功申辦案例不多，只有獨居、無人照顧但名下有資產的老人最容易申辦，如此能幫助到的對象恐怕不夠廣泛。
民間版門檻低 多間行庫開辦
銀行業者最近則推出民間版以房養老，審核條件變得寬鬆，不再限定名下沒有繼承人才能申辦，包括土地銀行、合作金庫、台灣企銀、台灣銀行、第一銀行、華南銀行等業者都陸續公布相關方案。特色包含給付金額逐年遞增、可隨借隨還、利息可先掛帳、搭配年金險或長照險等等，貸款成數最多達8成，還款期限落在25~30年，利率從2%起跳。
2016年第一季中信房屋「宅指數」以房養老調查發現，有57.1%的民眾有意願申請以房養老政策，同時也希望政府積極宣導，讓更多民眾能夠知道如何將房產轉換成現金。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，少子化及高齡化的台灣，以房養老將成為另一種未來退休生活的選項；不過，若以保險的方式實施以房養老，可能會產生道德風險，應該小心避免。
政策好意也有民眾不願買單，今年63歲的菜籃族黃媽媽表示，大部分銀髮族辛苦打拼一輩子，努力掙錢養家活口繳房貸，房產象徵的安全感無法用金錢衡量，在「有土斯有財」的觀念下，沒人捨得把僅有房子賣掉，都想傳承給下一代，要扭轉根深蒂固的觀念很難。