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來源:股海煉金   發佈於 2024-10-19 16:36

看不懂預售屋平面圖、家配圖「怎分辨迷你房」?專家1招判斷:兩類型房不適用

「迷你二房」:20坪以下
講都是你們在講 吹都是你們在吹~
我看過小二房 單人床放一張 一個小衣櫃 一張書桌 空間剩不到半坪
這能住人嗎???!!!
看不懂預售屋平面圖、家配圖「怎分辨迷你房」?專家1招判斷:兩類型房不適用
Yahoo奇摩房地產編輯部2024年10月11日

▲沒有買房經驗的首購族,對於空間比較沒概念,大多看不懂平面圖、家配圖,專家建議,「要先知道權狀坪對應的房型。」
文/李寧】房價節節攀升,為了壓低總價,有些建商會採取減坪不減房的策略,推出迷你房型建案,以吸引買家青睞;然而,儘管低總價的二房、小三房頗受資金有限的首購族歡迎,但預售屋往往只有平面圖與家配圖能參考,要怎麼分辨不會買到「迷你二房」、「迷你三房」?有專家表示,倘若在下訂前沒有確認好室內的各個空間,交屋時恐怕會大受打擊,甚至有房間還可能放不下標準單人床或雙人床,屆時一切為時已晚。
想要購買預售屋,卻沒有蓋好的房屋可以現場看,而樣品屋也並非真正完工的模樣,能參考的僅有「樓層平面圖」(簡稱平面圖)和「家具配置圖」(簡稱家配圖)。為了簡化圖面,平面圖和家配圖大多不會標示尺寸,如果想避免買到迷你房型建案,也就是與一般正常房型擁有同樣的房間數,但坪數卻小很多的物件,究竟該怎麼分辨?
想要分辨房型大小,馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,「通常會以權狀坪數作為判斷標準。」
他說明,目前做成迷你房的物件,以「迷你二房」、「迷你三房」居多,假設公設比在30%至35%的前提下,那麼各類房型情況如下(以下皆為權狀坪):
◆「二房」房型
「大二房」:30坪以上(含不含30坪視公設比高低與規劃而定)
「正常二房」:26~30坪
「小二房」:21~25坪
「迷你二房」:20坪以下
◆「三房」房型
「大三房」:51坪以上
「正常三房」:40坪~50坪
「小三房」:32坪~39坪
「迷你三房」:31坪以下
不過,何世昌也提醒,上述只是概抓的坪數,「但個案的差異通常不會太大。」假若公設比是2字頭,那麼以上各類房型就不太適用;另外,「捷運共構宅」也不適用以上標準,因為「共構宅」的室內實坪會更少。
對平面圖、家配圖沒概念怎麼辦?
如果是沒買房經驗的首購族,對於空間較沒概念,或者不會看平面圖、家配圖的人,何世昌建議,「要先知道權狀坪對應的房型。」
他舉例,假如是迷你房,要先有「室內各個空間都會很小」的心理準備,可能放不下標準單人床或雙人床(視個案規劃而定)、櫃體隔間或輕隔間等,看屋時才不會輕易上當,到了交屋時才不會大受打擊。
購買「迷你房」要留意3點
針對迷你房型屋,《住展》提醒應留意實際居住與未來轉手等問題,以免不慎誤踩地雷,以下3點可做為參考。
1.實際空間與「平面圖差很多」
《住展》指出,買到迷你房型建案的民眾,常常在交屋後才驚覺實際狀況與平面圖有明顯差異;然而,這並不代表平面圖造假,而是平面圖若未標示尺寸,民眾容易被平面圖誤導,誤以為每個空間都有,且都「如想像中那麼大」,直到交屋才驚覺一切是那麼小。
2.房貸成數較低
若真預算有限,第一間首購得買總價較低的迷你房,《住展》提醒有銀行貸款的問題。
有些「迷你房型」建案號稱是兩房,但在銀行眼中不過是「1+1」房,甚至只能算是一間套房,只不過硬切成超小的兩房罷了,因此銀行可能只願意給予較低的房貸成數。
3.轉手性不佳
《住展》指出,若只單看平面圖,「迷你房型」看似一切都相當正常,但若真看到實品恐怕又是另一回事,也因此,迷你房幾乎大多以預售模式銷售,因為到了成屋時,「有了實品便一翻兩瞪眼,這類產品就很難賣了。」
《住展》建議,若非得買「迷你房型」的建案,最好的辦法就是挑選在精華地段,或是鄰近捷運站點等區域,最起碼能靠優越的路段條件來彌補物件的缺點,房屋的保值性與轉手性也較好。

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