囤房稅「一點點而已」！房仲大老戳破真相：不該變成漲租理由
2023/12/22 10:35 EBC地產王 記者張琬聆

俗稱「囤房稅2.0」的《房屋稅條例》部分條文修正草案甫三讀通過，許多專家搖頭嘆成本恐遭轉嫁至租金，最末端的租客成最大受害者，不過永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，「不應該影響太大」，因為多數拿出來出租的都是舊房子，房東即使被課囤房稅，「只是一點點而已，不該變成漲租的理由」。

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「囤房稅2.0」由現行縣市歸戶改為全國歸戶，自住戶數限3戶，稅率1.2%；同時為鼓勵自住輕稅，全國單一自住房屋稅率降至1%，減輕單一自住者負擔；針對非自住住家用稅率，多戶且未作有效使用者，由現行的1.5%至3.6%上調至2%至4.8%。
不過對於出租且申報租賃所得達租金標準房屋或繼承取得共有住家用房屋者，則將稅率調降至1.5%至2.4%；同時針對建商餘屋按照「持有期間」分級課徵，持有2年內為稅率2%至3.6%，持有超過2年適用稅率2%至4.8%。最快明年7月上路、2025年5月開始課稅。
▼囤房稅2.0三讀通過，最快2025年開始課稅。（圖／永慶房產集團提供）

3戶以上才課囤房稅 對一般民眾沒影響
葉凌棋昨（22）日在「永慶房屋2024年首季房市前瞻報告」記者會後，針對囤房稅的影響做出回應，「立法通過了很好，總是能抑制太多戶的持有者」，也強調對於一般自用、持有3戶以內的民眾都沒有影響，「只要設籍都可以，要自用應該不難」，要到第4戶以上才有影響。
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「新房子影響一定比中古屋大，關鍵就在房屋評定現值」，葉凌棋接著說明，需要注意的是，屋齡5年內的新房子，房屋評定現值已大幅跟上市價，豪宅的影響又更大，所以未來新房子的房屋稅會愈來愈高，反之老房子房屋評定現值低，影響會愈來愈小。
尤其這幾年因為營造成本增加50%以上，所以房屋評定現值的造價還在提高，意味著國家定價的基準都提高了，葉凌棋指出，所以建商都是新蓋好的房子，未來若一堆成屋賣不出去的話，影響會最大。
▼葉凌棋認為囤房稅對建商餘屋的影響較大。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

房子愈新稅愈重 豪宅建商壓力最大
既然建商餘屋影響最大，是否將導致房價變高？葉凌棋認為「不會」，他進一步說明，房價上漲有很多複雜的因素，增加的稅額並不足以影響多少成本，若房價趨勢在下跌，即使有囤房稅也難使其上漲。
「豪宅建商的壓力最大」，葉凌棋也不忘為豪宅建商講話，豪宅本來就要銷售很多年，「每間都很大、價格很高，要等待有緣人，本來就是慢慢賣，一個建案賣個10年都很正常」，不過他認為建商早就有心理準備將這些成本計算在內了，囤房稅只是讓成本多了點，只要是地段好、條件有優勢的豪宅案價格也不太會降。
大戶房東多是老房子 稅負僅增一點點
若是囤房大戶的包租公，是否會讓租金上漲呢？葉凌棋則直言「不應該影響太大！」因為觀察目前多數拿出來出租的房子，都是舊房子，而且很多房東都未必持有4戶以上，「可能只是換屋或第二間房閒置，拿出來出租而已」。
即使是大戶房東，如果持有的都是老房子，稅基就很低，影響並不會太多，葉凌棋反而認為，「就算要轉價也只有增加一點點稅負，照理來說房租不該大幅反映才對、不該變成漲租的理由」。
（封面圖／EBC地產王張琬聆攝）