04:10 2020/07/17

工商時報 林昱均

房市再添一利多！財政部近日發布函釋指出，個人繼承不動產後再出售，若該筆不動產尚有金融機構的貸款，可合併計算貸款與所得後再計房地合一稅或舊制財產交易所得稅，相較過去單純以出售所得計稅更為划算。

財政部表示，新函釋僅限個人適用，而且有三大要件，包括繼承人必須同時繼承不動產與連帶債務，債務僅限金融機構額度且金額要超過不動產的公告現值，另外，繼承人也要實際負擔還債義務，也就是事後要有還債行為。

官員指出，房地合一新制上路後，短期持有再轉賣不動產的稅率提高，若加上貸款因素，部分案件稅負比所得還要高，近幾年來有不少民眾不服其稅單，因此提出訴願、行政訴訟案件，而行政法院最終判決多半認定出售的收入應減除貸款部分才稱為實際所得，財政部根據多數法院判決的「遵循先例」原則、修正函釋。

但實際上舊制影響多大？官員舉例，在函釋上路前，若A先生繼承父母2千萬元房屋（房屋現值為500萬元）而該房屋還有1500萬元貸款未繳，若轉賣等於其所得為1500萬元（2000萬-500萬）。

假設該筆房屋持有期間合併計算不到一年，但A無力償還貸款、必須出售，則適用房地合一稅率45％、稅負即為675萬元。但是，A賣掉房屋獲得2千萬元，還清1500萬元貸款、繳完675萬元稅負等，實際上賣房反而倒賠175萬元。

若適用新函釋，則可合併計算貸款與所得，等於1500萬元所得可以優先減除1500萬元貸款後再計稅、形同免稅，不僅可還清貸款，還能獲得500萬元。

官員認為，新解釋令是對高額貸款較為有利，但是如果貸款額度低於不動產的現值，包括房屋評定現值與土地公告地價，則計稅時無法減除該筆貸款，因為不動產的現值在稅法上等同成本，既然貸款額度未超出成本，就沒有額外減稅必要性。