鉅亨研報2023/10/11 15:07
新美齊短線資金進場 股價像玩大怒神。(圖:shutterstock)


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新美齊 (2442-TW) 的前身為美齊科技，為大同集團的一員。2010 年美齊科技將面板事業賣給京東方，之後將重心轉向房地產事業，並更名為新美齊(2442-TW)。
新美齊 (2442-TW) 之前受到電子部門的拖累，獲利不佳，股利金額不高，導致股價長期低於每股淨值。投入建設事業後，受惠「画世代」建案，新美齊 (2442-TW) 開始脫胎換骨。
2019 年時，新美齊 (2442-TW) 出資 60%，威京集團旗下中石化 (1314-TW) 出資 40%，兩家公司合資成立京捷建設。京捷建設先向夆典 (3052-TW) 買進 37.06 億元的土地，又花了 3.43 億元購買容積率，合計 40.49 億元。工程部分，由欣陸 (3703-TW) 旗下的大陸工程承包，一坪建造成本 18 萬元，總價 44.3 億元。
購買容積移轉後，「画世代」建案容積率上升至 553.49％，總樓地板面積 2.5 萬坪，建築物 2 幢 4 棟，地上 24 層，地下 5 層，621 戶住家，11 戶店面，共 632 戶。「画世代」建案總銷金額 146 億元，截至 2023 年 3 月，已銷售 98%。住宅部分 621 戶全部完銷，僅剩 11 戶店面待售。

由於「画世代」建案的營收與成本大致底定，只剩小的工程項目可能漲價，可以推估整個建案的稅後淨利為 37 億元，毛利率高達 42%。新美齊可以分得其中的 6 成的 22 億元，再除以股數 2.563 億股，全案貢獻 EPS8.73 元。
啟發投顧證券分析師丁彥鈞分析表示，「画世代」建案的土地是在 2019 年購買的，那時疫情尚未發生，所以購買價格較低。此外，多數的都更案行政程序冗長，曠日廢時。碰巧時任新北市市長候友宜推出「快審專案」，「画世代」建案 2 年內就取得建照並開始預售，讓新美齊 (2442-TW) 節省很多成本。加上購買容積移轉，增加可售樓地板面積，總銷金額上升，使得「画世代」建案的毛利率高於市場行情。
此外，新美齊 (2442-TW) 的「心岳」建案 EPS 在 1 元上下，已於 9 月底取得使用執照，將於 2023 年第 4 季到 2024 年第 1 季入帳。由於新美齊 (2442-TW) 獲利有望大幅成長，短線資金開始進場，導致股價波動過大，一天漲停，隔天跌停，有如遊樂園中的「大怒神」。
啟發投顧證券分析師丁彥鈞分析表示，新美齊 (2442-TW) 屬於價值股，不是成長股，不適合追漲殺跌。大戶只是資金比較多的投資人，不一定比較厲害，跟著大戶操作，也不一定賺的到錢。
價值股正確的投資方式，應該是事先計算出個股的價值，在股價低於價值時買進，在股價高於價值時賣出。如果運用錯誤的方法投資價值股，那就不是真正的「價值投資」。
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