洪安怡／囤房稅本來就有只是沒在用？修法能逼建商降價清餘屋？
2023/10/02 10:35 EBC地產王 記者張琬聆整理

文／樂屋網調研中心經理洪安怡
隨著大選的腳步逼近，居住正義也成了熱門議題，而近期最夯的房市政策攻防重點，大概就輪到「囤房稅」了吧！囤房稅到底是什麼，跟房屋稅、空屋稅有何不同？修法會導致民眾多繳稅金，甚至動搖房價嗎？今天我們就來聊聊這件事。

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什麼是囤房稅？跟房屋稅、空屋稅有何不同
首先正名，這次財政部推出的草案不叫「囤房稅」，而是《房屋稅條例》的修正草案，稱「房屋稅差別稅率2.0」；房屋稅是針對持有房屋的屋主課徵的稅別，每年5月繳交，課稅期間是前一年7月1日至當年6月30日。那為何會被稱作囤房稅呢？因為草案內容強化了差別稅率，讓持有愈多戶的屋主，被課徵愈高的稅率，因此才會被稱作是「囤房稅」。
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而「囤房稅」跟「空屋稅」有關聯嗎？空屋稅的概念，是針對沒人住、沒人使用的房屋課徵重稅，但光是要定義「空屋」就有困難。例如，要用低度用電戶來評估嗎？如果是假日偶爾住幾天的度假第二屋，算不算空屋呢？由於仍有爭議，因此目前並無開徵「空屋稅」。
▼囤房稅非空屋稅。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

現行已有「囤房稅」 只是沒在用？
回到房屋稅來談，其實依現行規定，非自住房屋課徵稅率為1.5%~3.6%，代表地方政府可在這個範圍內，自行訂定差別稅率，所以已經有「囤房稅」的概念了。
而部分縣市如台北市，也早在2014年就開始實施3戶以上3.6%的差別稅率了，只是大約仍有近一半的地方政府囿於民情，採用最低下限的1.5%稅率，沒有針對多屋族課重稅，導致這個「囤房稅」，在部分縣市並無發揮實質效果。
新修法的房屋稅怎麼做？三大重點一次看
所以這次財政部修正房屋稅，推出「房屋稅差別稅率2.0」方案，有三大重點。第一，把非自住房屋的稅率範圍，從1.5%~3.6%調整成2%~4.8％，等於現在仍維持1.5%最低標準的地方政府，會被迫提高到至少2%，達到實質調高稅率的效果，且要求地方政府「必須」訂定差別稅率。
▼財政部修正房屋稅，將非自住稅率調高。（圖／樂屋網提供）

第二，歸戶的方式由縣市改為全國，且稅率全數累進。舉例來說，假設乙在A、B、C縣市都各持有1戶非自住房屋，原本在各縣市都是適用持有1戶的最低稅率，但全國總歸戶後，乙就會變成持有3戶的多屋族，在實施差別稅率的情況下，很容易就向上跳升一個稅率級距。
第三，自住房屋稅率維持1.2%不變，但新法實施後，如果全國只有一戶自用住宅，稅率會從1.2%降到1%；此外，過去自住的條件是本人、配偶或直系親屬實際居住，全國3戶以下都可納入自住，但新法還增訂設戶籍才算。
新法上路後會怎樣 我需要多繳稅嗎？
對於只持有一戶，自用設籍的屋主來說，新法其實有機會降低支出。假設稅基（房屋現值）是100萬元，原本適用1.2%稅率，要繳1萬2千元的稅金，新法稅率降至1%，稅額降為1萬元，降幅約為17%；但多屋族可就苦惱了，持有戶數愈多，房屋愈新，地段愈好，房屋價值愈高，稅額必定是大幅成長。
▼地段愈好愈新的房屋，若持有多戶，稅額必大幅成長。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

囤房稅會對市場造成什麼影響 房價會下跌嗎？
「囤房稅」的本意，是針對多屋族課徵重稅，達到釋放空屋的效果，房屋供給量增加了，房價也不易追高。但過去官方也曾主張，屋主不會為了幾千元的稅，去賣掉幾萬元的房子，因此囤房稅會造成稅負轉嫁，反而害租屋房租增加，不利於居住正義，那麼，到底哪個說法才是對的呢？
若從房地合一的案例來看，稅負轉嫁的確是發生了，但房屋稅是持有稅，轉嫁到房價並不直覺，較有可能的是現有房東將成本轉嫁給租客；雖說房東漲租，房客也可以不租，但當租屋仍處賣方市場，房客選擇有限時，說真的，天要降雨娘要嫁人，房東要漲租，什麼都能是理由。
建商庫存壓力增 新建案可望降價？
值得特別注意的是新建案未來的表現；此次修法，將建商蓋好但還沒賣掉的房子（待售餘屋）稅率下限從1.5%提升至2%，超過2年的餘屋，稅率最高還可能到4.8%，對目前銷售緩慢的新建案市場來說，無疑是一記打擊，增加了建商在2年內清空庫存的壓力，是不是有可能促使建商降低獲利求售？倒是值得繼續觀察。
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●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）