原物料漲「預售屋跟著飆翻天」？專家笑：小學生都會算



東森財經
2023年1月18日 週三 下午3:29


2020到2022這三年來，業者幾乎都是發自真心認為這兩年房價高漲的真實原因，就是供應鏈問題導致的原物料上漲和通貨膨脹，而消費者對這樣的說法也高度買單。
基本上，我並不反對原物料上漲與通膨嚴重導致房價上漲的看法，但把這兩年的房價飆漲全部歸咎於原物料與通膨上，並不準確且以偏概全，是個被業者們過於誇大影響力的「話術」。
原物料漲 干中古屋什麼事？
回到本質性的問題，請問原物料上漲，到底跟中古屋有什麼關係呢？中古屋並沒有用到任何新的原物料，你們家的房子也不可能住一住就自己長大了八坪，更不可能一覺醒來，你家的老屋就變成全新大樓了，所以回歸到本質性來講，既然中古屋不會用到任何的原物料，那原物料上漲關中古屋房價什麼事呢？
這時你一定會說：「不對啊，就算不影響中古屋，可是原物料上漲會讓預售屋的價格上升，預售屋價格上漲當然會帶動中古屋的價格啊」，沒錯，你說的完全正確，但原物料的上漲，真的能讓漲幅這麼誇張嗎？
原物料與通膨 能讓預售屋漲翻天？
代銷最喜歡對你說：「如果麵粉漲價了，麵包當然也會變貴」，所以原物料大漲三成，房價當然也要上漲30%，用這個聽起來毫無瑕疵的邏輯來說服你，於是你也就信了、對上漲的售價買單了，並且還認為這樣的調漲非常合理。
錯！這就是典型的「以偏概全」，才讓全臺灣這麼多人在2020至2022年買貴還卻自以為賺到，接下來要向你揭曉的內容，會大大地顛覆你的認知，還會讓這兩年剛買預售屋的屋主受到嚴重的打擊。
業者不願意說的真相
這個業者都不願意告訴你的真相是：「建商的利潤率」。
用麵粉漲價所以麵包變貴，這也是前面說過的「偷換概念」技巧，以原物料上漲所以預售屋價格當然也要漲來說，大家都以為原物料上漲三成，所以房價跟著漲30％很合理，但你曉得原物料占建商的「總銷」多少比例嗎？
這邊我必須初步講一下「總銷」的概念，所謂的總銷，就是整個預售案全部售價加起來的金額，比方說臺南市有一個預售案，總共蓋了200戶，平均每一戶總價一千萬元、每坪單價25萬，所以200戶乘上一千萬的售價，這個預售案的總銷就是二十億元，只要建商把這200戶都按照一千萬的售價賣光光，建商就可以收到二十億的營收，到這邊都非常簡單，小學生都會算。
接下來你需要知道的重點是，這一戶一千萬、一坪25萬的售價，是怎麼訂出來的？簡單講，主要是由三大要素組成：
(1)土地成本
(2)原物料與其他成本
(3)建商利潤
建商的最終營收，必須將總銷的二十億扣掉土地成本與原物料等相關成本，最終才是建商能夠拿到的利潤，因此這三大要素各自占的「比例」就非常關鍵了，以平均來說，通常土地成本是最高的，大概占總銷的40∼50%左右，也就是我們每花一百塊錢買預售屋，當中有將近一半的費用是支付在土地成本上。
而建商的利潤率，則是依照景氣浮動的，如果空頭市場就賺得少一點，可能落在20∼25%左右，但如果像2021年這種瘋狂大多頭，民眾必須要用搶的、用拜託的、用塞紅包的方式來買預售屋，換作你是建商，你也會把利潤率拉更高吧！因此大多頭市場的建商利潤率，可能會落在25∼40%左右，也就是你每花一百塊錢買的房子，大概有三分之一到四成是建商賺取的利潤，畢竟殺頭生意有人做，賠錢生意建商是不可能做的。
這樣我們就可以大概知道，以2021年這種大多頭時期來說，建商從政府那邊取得的土地成本肯定不會低（因為太多建商在搶地，所以地方政府為了自己的利益也會盡量把土地售價拉高），假設土地成本占總銷40%、建商的利潤抓35%就好，那麼原物料、工人之類的相關成本，僅僅只占總銷的25%左右而已。
這樣你突破盲點了嗎？
以上面的例子來算，明明原物料等相關成本只占總銷的25%左右，但代銷跟你說的原物料大漲三成，其實頂多就是這25%的比例的成本漲三成，也就是約總銷的7.5%而已，沒錯吧！
也就是說，如果原物料上漲三成，那麼你的房價成本多增加7.5%，這很合理，但是現在的實際情況卻是業者稱原物料漲三成，建商就把房價順勢調漲三成，而你卻因為相信「麵粉漲價所以麵包等比例變貴」的說法，而願意額外支付22.5%的房價，那麼多的這22.5%的錢，你覺得會是到哪裡了呢？有可能回饋給實際在工地內辛苦勞動的工人口袋嗎？
聰明又有邏輯的你，這下明白「原物料上漲」和「通貨膨脹」這個話術的陷阱在哪了吧！
業者們會如此愛用這個話術的原因，就是因為不但表面上看似非常合邏輯，很容易讓一般消費者完全接受以外，另一個好處，就是會讓消費者誤以為房價上漲趨勢，就跟通貨膨脹一樣是「不可逆」的。
比方說，我們都知道現金放在銀行不做投資，就會被每年約2%的通貨膨脹給吃掉，十年下來就會讓你的現金減損20%的價值，相反地，資產卻會隨著通貨膨脹一點一點上升。假設一間房子不靠供需或資金所推升，光是靠低度的2%通膨，十年後也能讓這間房上漲20%，再加上因為低度通膨才能讓經濟穩定發展，所以低度通膨也是各國央行努力的目標，並且極力避免通縮（例如不斷印鈔的日本），所以通貨膨脹就是一個不可逆的趨勢。
繼續閱讀報導