本帖最後由 004 於 10-01-10 17:11 編輯
我看天價豪宅現象
央行總裁彭淮南最近頻頻針對熱錢出招，除了要求熱錢湧入台灣必須立即買股票，純炒匯的熱錢要立刻離開之外，又對房市祭出選擇性信用管制，彭總裁點名台北縣市、台中市7期及高雄市美術館地區房價偏高，要求銀行對這些房價偏高的地區授信成數要降低。這一連串的措施，有人叫好，也有人不以為然，但是彭總裁對熱錢在房市股市的異常舉動，高度警戒的反應，贏得外界好評，在眾多閣員中保持遙遙領先的地位，我對彭總裁高度肯定。
央行管制熱錢是天經地義的事，不過對房價是高是低，則不宜以個案論斷。原因是房地產投資已進入新的世代。過去的房地產熱度是由點到面，從台北漲到台中，再漲到高雄。民國76年的房市盛況是房地產全面皆漲，最後漲到最高點，全部形成泡沫。高價抵押的擔保品，最後全部套給銀行，造成1990年代末期銀行承擔了將近新台幣兩兆元的損失。
台灣在80年代，隨著日本吹起一片資產泡沫風潮，股市從636點狂漲到12682，股價指數足足大漲了20倍，房地產平均也大漲十倍，當時台灣房屋自有率還不太高，最後無殼蝸牛上街頭，央行祭出「228」選擇性信用管制，房地產全面崩盤。
目前台灣房屋自有率已高達87％，也就是說該買房子的人都已經買了，加上過去20年台商大舉西進，台灣人口不再成長，因此，房地產市況不再出現80年代全面大漲的盛況。
去年最具代表性的是中泰賓館改建的文華苑，從一坪135萬元賣到一坪160萬元，最近帝寶傳出轉手交易，每坪賣到189萬元。延續到台中聯聚推出的信義聯聚，每坪喊價上百萬，而到高雄，美術館區最貴的皇苑國際館，每坪單價45萬元。
這是台灣點得出名號的豪宅價，但若是對照香港李兆基推出的天匯天際獨立屋每呎價達港幣71280元，換算台幣一千多萬元，上海的湯臣一品從每平米十萬人民幣喊到16萬人民幣，或是上海新天地的翠湖天地3期，每平米喊到人民幣13萬元，這種動輒每坪兩百萬的天價豪宅景象，台灣只能比照中國二線城市的行情價。況且，目前能躋身每坪百萬的豪宅數量仍十分有限。如果把豪宅創新高就當成房市泡沫，未免太緊張。
到目前為止，台灣房市的上漲只有點的現象，還沒有形成面的發展，主要的關鍵是過去20年來，台灣的經濟停滯不前，部分原因是中國經濟在89年後快速崛起，台商掀起西進風潮。於是在過去20年，台灣形成兩種不同的族群，一種是類似康師傅魏家、旺旺的蔡衍明家族，或是鴻海郭台銘等電子新貴，他們有如空中飛鳥遨翔在空中，看到地上有獵物，大口咬一下又飛到天空，這是台灣經濟發展的新贏家族群。
另一種是跑不出去的「植物人」，他們必須跟台灣土地為伍，更慘的如藍領階層，因為工廠遷移到中國，廣大的中南部很多工廠人去樓空，很多人都失業。在中國經濟蓬勃發展的20年當中，台灣的贏家很少數，但多數是輸家，於是房市也形成兩種市況，只有贏家要的房子才會漲價，但是在廣大中南部地區的房地產則不漲反跌。
台灣資產已縮水20年，而且，台灣有天價豪宅，也有平價房，像是大量推案地區，在林口、三峽都可買到每坪20萬元的新屋，在大台北的郊區，每坪20萬元的房子比比皆是，各種不同所得階層可按照自己的實力去尋找適合自己的房子。
目前的天價豪宅只是台灣經濟即將再起的訊號，正如同78年鄧小平開始進行改革開放，他的名言是「先讓少數人富起來！」這兩年台灣出現天價豪宅，正是台商回流的最顯著特徵，過去20年，台商離鄉背景到外地打拚，如今成功了，於是住進最貴的豪宅，那是唯一可以證明他們衣錦還鄉的信號，因此，高價豪宅會漲。
二是未來的房地產要靠創意去創造高附加價值，過去買房子，我們講究地段！地段！地段！但是未來地段只是其中之一，好的地段，必須有好的產品，像是仁愛路的帝寶每坪單價在150萬元以上，但是在仁愛路4段的公寓，可能還可以找得到每坪3、40萬元的房子，同樣的地段，房價可能相差好幾倍。
三是台灣房屋自有率已相當高，未來除了功成名就的台商回流，及可能陸資來台，他們會買頂級住宅外，每個人一生可能都會換好幾次房子，房子只有愈換愈好，因此，建商推案必須推有未來性的好宅，未來新屋與舊屋價差會愈拉愈大，這是購屋置產的人必須留意的事。
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