本帖最後由 妙音 於 14-11-15 12:14 編輯
【週報】省錢買法拍屋 先認清4大陷阱
撰文／楊如霈編輯／吳苡辰圖片／楊如霈攝
1戶動輒3億元起跳的帝寶豪宅，也曾被以2億8千萬元法拍。
整體而言，法拍屋平均價格比市價便宜1~2成，吸引不少人想藉此完成買屋夢想，但法拍屋不像一般房屋買賣資訊透明，也無法進屋內查看，購買風險相對高。假如你也想買法拍屋，要先留意底下4個常見的陷阱。
陷阱1：無法點交！劉媽媽花2.8億卻遇法拍蟑螂
譬如房產名人劉媽媽2011年以2億8千萬元，標下市價動輒1戶3億起跳的帝寶法拍屋，原以為投資成功，沒想到因為案件註明不點交，原屋主在法拍前，以公司名義出租給自己，再依買賣不破租賃的原則，繼續占用房子，讓劉媽媽雖標到了房子，卻無法處置，最後只好對簿公堂，才拿回房子。
標法拍屋要謹慎，反得屆時產生購屋糾紛再上法院。翻攝自維基百科
標到法拍屋勿任意丟棄屋內物品，應拍照存證再請前屋主領取或請法院拍賣。楊如霈攝
寬頻房訊法拍研究室專員徐華辰表示，法拍屋最讓人擔心的，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即點交或不點交的困擾。不點交的法拍屋，法院書記官和員警無需陪同得標者，到房屋強制執行點交，因此可能得標後，才發現房屋遭第3人佔用，或已經出租給第3人。帝寶劉媽媽遇到的，就是這種情況。
因此，建議避免選擇不點交的法拍案件，然後要事先詳細閱讀查封筆錄，了解查封原因，與查封時的使用情形，例如有人佔用，或有第3人租用，投標人都可以透過查封筆錄得知概況。
全台最便宜的法拍透天厝出現在屏東，1棟只要89萬。翻攝自永慶房屋網
陷阱2：莊媽媽標到凶宅 銀行拒貸畢生積蓄全部險套牢
台南莊姓單親媽媽則碰到了另一個陷阱。她省吃儉用多年，存了40幾萬，標下間法拍屋，沒想到要申請銀行貸款時，處處碰壁，才發現標到的法拍屋是凶宅。由於法拍屋無法進入觀察屋況，徐華辰建議可向管理員或附近鄰居打聽，了解這間房屋是否曾經發生過兇殺，或自殺等相關事件。
此外，今年立法院也三讀通過「強制執行法部分條文修正案」，未來法拍屋應該載明是否為凶宅、海砂屋、嚴重漏水等足以影響交易的特殊情事，避免購買法拍屋的民眾權益受損。
製表：楊如霈資料來源：寬頻房訊
陷阱3：代標業者炒行情 反而沒撿到便宜
法拍屋有代標業者，通常代標業者可收取拍定價的4~5%服務費用，因此，有不肖業者藉此哄抬市場行情，慫恿投標人出高於市場行情的價格，徐華辰建議下標前要先充分了解市場行情，或找專門提供不動產鑑價服務的公司、銀行鑑價，就能得知法拍屋的正確行情。
同時，代標業者多會協助點交，但若有搬遷費等相關費用，則是由客戶負擔。房產達人Sway提醒，搬遷費是一筆說不準的開支，如果不肖代標業者將協調談判成本拉高，那麼搬遷費就無上限了。
由於代標從業人員並未被規定須具備政府認定的執照，因此建議民眾可先委託品牌知名度較高的房仲業者，或有加入不動產仲介經紀商業同業公會的業者，會比較有保障。
司法院網站公告各地法拍屋資訊，有興趣的民眾可逕自查詢。翻攝自司法院網站。
陷阱4：林小姐籌款不及倒虧30幾萬！欲哭無淚
30歲的林如蘋（化名），存下人生第1個100萬後，想買房，卻因資金不足，想到法拍屋市場撿便宜，後來她果真以比市價便宜近2成的價格，順利標得新厝。沒想到，得標後7天內要用現金付清尾款，她才發現沒那麼簡單。
林如蘋問了好幾間銀行，不是不核貸，就是貸款成數低，好不容易找到提供代墊服務的銀行，卻只代墊5成。林如蘋在籌不出錢的情況下，不但房子沒了，百萬積蓄也同時被法院扣留。
幾個月後，同間法拍屋以林如蘋當初喊價再少30多萬元的行情標出，林如蘋的積蓄終於鬆綁，不過要先扣除2拍之間的價差，於是一來一往，林如蘋不僅甚麼也沒得到，就白白損失30幾萬。
林如蘋因來不及在7天內付完法拍屋尾款，標法拍屋竟倒虧30幾萬。
根據規定，法拍屋得標7天內就要繳清尾款，否則視同流標，不僅保證金會被沒收，還要負擔與拍定價格之間的價差。手頭資金不足的法拍新手也要注意，並非每間銀行都願意借錢代墊，就算有，也頂多代墊5~7成，投標前必須對資金的調度運用有縝密的籌劃。
同時提醒民眾，最好在鎖定某間法拍屋後，就先將該房屋的資料和申請貸款的相關文件送到銀行進行評估，讓銀行先估算可提供的貸款成數，避免得標後，銀行提供貸款成數和預期不符，出現資金不足的窘境。
位在台北市信義安和路口的名宅「僑福花園廣場」，1樓及B1的法拍價每坪50多萬低於週邊行情。
俗話說富貴險中求，但房產達人Sway對法拍屋仍抱持保留態度，畢竟連縱橫房市多年的老手，都有可能踩到地雷，更何況是新手？Sway建議，除非認識原屋主，或充分了解房屋現況，否則要下標法拍屋，再怎麼小心都不為過。