在2024年的房市過熱與政策調控下，首購族及銀髮換屋族面臨房貸申請挑戰，政府與銀行採取的限貸令對購屋族群產生深遠影響。本文將深入分析限貸令背景及影響，探討最新第七波信用管制措施對購屋者的影響，並提供銀髮族如何在此背景下進行財務規劃。

一、限貸令的目的：抑制房市過熱
台灣房市持續高漲的背景主要受低利率環境、民眾置產熱情、政策支持及國際資金流入等因素的影響：

• 低利率環境：台灣長期處於低利率，使借貸成本低，吸引大量資金投入房市，推動需求。
• 房地產成為首選投資：隨著房價不斷上升，房地產被視為保值工具，進一步推高房價。
• 政策推動購屋需求：如青年安心成家貸款等政策原為幫助年輕人購房，但也意外增加了房市需求。
• 疫情後經濟刺激：新冠疫情後，國際間經濟刺激措施使得大量資金流入市場，房市成為部分資金的流向。
• 台商回流及國際資金：台灣穩健的經濟發展吸引了境外資金流入，增加房市投資需求。
• 恐慌性購買：房價預期上漲使得民眾急於入市，形成購房風潮，推動價格上漲。

綜上所述，政府為抑制房市過熱，推出限貸令來控制房價，進而穩定市場。

二、限貸令對首購族的房貸影響
隨著新青安貸款吸引購屋需求，銀行放款水位接近監管紅線，促使央行加強對房貸的限制，最新第七波信用管制措施主要內容如下：

• 首戶貸款取消寬限期：自2024年起，首戶購屋貸款不得享有寬限期，要求更嚴格的財務評估。
• 第二戶貸款限制五成成數：自2024年起，第二戶購屋最高貸款成數降至五成，無寬限期。
• 第三戶及以上購屋貸款成數降至三成：控制投資性購房需求，抑制房市投機行為。
• 投資性不動產更嚴審核：對於購地、餘屋等投資性不動產加強審核，不得設定寬限期，並限制貸款額度。
• 調高存款準備率：提高銀行存款準備率以減少流動資金，進一步控制房市過熱。

此舉旨在減緩房市投資需求，保障首購族購屋機會。

三、新青安貸款政策及限貸令影響
2023年8月推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」針對青年購屋者提供優惠政策，四大升級包含：

• 貸款額度提升：最高貸款金額達1000萬元。
• 利息補貼加碼：享受政府及銀行的兩碼利率優惠。
• 貸款年限延長：自30年延至40年，緩解年輕人還款壓力。
• 寬限期延長：由3年延長至5年，增強購屋支持。

然而，隨著限貸令實施，多家銀行因貸款額度接近上限而暫停新案或延遲審核，造成民眾無法順利申請貸款。行政院明確要求「自住首購優先」，確保合格民眾能夠順利申請新青安貸款，不受限貸令影響。

四、限貸令可能帶來的結果
限貸令影響下，無法順利獲得房貸的民眾可能面臨：

• 資金鏈斷裂：無法貸到款項的購屋者需尋找其他高利率資金來源，面臨資金壓力。
• 違約金及法律風險：未能取得房貸可能導致合約違約，甚至面臨法律訴訟。
• 財務壓力加劇：轉向高風險融資產品將增加未來財務壓力。
• 購屋計劃延後或取消：受貸款條件限制，部分購屋者需延後或放棄購屋計畫。

五、限貸令對銀髮族「以房養老」的影響
限貸令實施後，銀髮族以房養老的財務規劃受到影響：

• 利率提高養老金縮減：房貸利率上升壓縮養老金金額，使老年人每月生活費減少。
• 新青安需求高，銀髮貸款趨緩：銀髮貸款減少，使許多老人選擇出售房產。
• 換屋難度增加：銀髮族有換屋需求，但因限貸政策影響，貸款成數受限，使換屋更具挑戰。
• 增加家庭財務負擔：需轉向家庭支持，子女將面臨更大經濟壓力。

六、如何規劃「以房養老」財務管理
面對限貸令，銀髮族可考慮以下養老方案：

• 以房養老：房屋抵押貸款，按月提供生活費，並繼續居住。
• 留房養老：不動產信託，保留產權，將租金作為生活費。
• 賣房養老：出售房產將資金用於生活及醫療開銷。

2024年房市政策調整對首購族及銀髮族皆產生顯著影響，限貸令的實施旨在控制房市熱度，保護首購需求並確保金融穩定。銀髮族應審慎規劃財務，選擇適合的養老方式，確保生活穩定。


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