李廷歡
2023年12月22日 週五 上午8:58




2024年全球經濟緩步復甦，升息循環已到末升段，但國內缺工問題仍在，工資上漲加上碳費開徵，將導致營建成本增加。（攝影／林伶潔）
根據永慶房屋2024第一季網路會員調查，全台認為房價看漲比例增加6個百分點至40%，看跌的比例較上季大減8個百分點至23% (圖一)，連四季下降，而看漲比例逐季回升。
打破前兩季多空對峙，看漲比例增至40%
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行貨幣緊縮政策持續，但升息循環已到末升段，而消費者對於通膨常態化的預期，讓消費者認為房價難有下跌的空間，加上房價看回不回，遲遲等不到下修的狀況下，消費者看漲房價比例明顯增加，打破前兩季多空對峙的局面。

經濟展望谷底回升，逾七成消費者看待2024年景氣「審慎樂觀」
那麼，消費者對於2024年國內經濟表現的看法為何(圖二)？調查結果顯示，相較於2023年，71%消費者認為明年第一季景氣不至於變壞。陳賜傑說明，全球通膨轉趨和緩，升息循環已接近尾聲，各國際預測機構預估2024年全球經濟緩步復甦，但在全球需求可望成長的狀況下，台灣出口回溫、內需穩定，讓消費者「審慎樂觀」看待2024年國內景氣。

71%消費者認為過去一年房價上漲超過5%
本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢？陳賜傑說明，根據調查結果顯示，全台71%消費者認為過去一年房價已上漲超過5%(圖三)，消費者普遍對於房價上漲的感受深刻。若觀察七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法，新竹縣市與台中對於房價上漲最有感，認為上漲超過5%占比逾七成五，顯示消費者對於預計購屋地區的房價漲幅有明顯感受。

新青安房貸上路，51%消費者會加快購屋
「新青年安心成家方案」優惠貸款於8月1日上路，政策目的希望讓青年買房不再是遙不可及的夢想，從提高貸款額度、利息補貼加碼、延長貸款年限及寬限期四個面向著手，減輕民眾購屋負擔。那麼，這樣的房貸優惠措施是否會加快消費者購屋決定呢？陳賜傑說明，根據調查結果，51%消費者表達會因此而加快購屋決定，積極看屋、議價；若從七大都會區來觀察(圖四)，新北、台中、台南、高雄逾五成會加快購屋，顯示這四大都會區最為受惠，而台北則最無感，僅42%會加快進場，顯示台北市房價高漲，1000萬的貸款額度仍不足，吸引力相對較低。

優惠再擴大，利息補貼和提高貸款額度備受期待
那麼，若是有機會讓「新青年安心成家方案」優惠貸款的優惠再擴大，消費者會希望哪一項可以再更優惠呢？陳賜傑表示，以利息補貼再加碼與貸款額度再提高最受期待(圖五)，占比分別為75%與57%；顯示在房價高漲的狀況下，考驗消費者購屋負擔能力，提高貸款額度能降低購屋門檻，利息補貼則能減輕每月房貸支出壓力，是消費者最期待的房貸優惠條件。

消費者眼中的變數：通膨、兩岸、利率、房市政策、地緣政治風險
那麼，消費者認為會影響2024房市的因素(圖六)有那些呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現72%消費者認為影響2024年房市的關鍵因素是通貨膨脹，其次則是兩岸關係的發展、政府的打炒房政策以及國內的利率調整以及國際地緣政治風險都是變數。
陳賜傑說明，消費者從食品、民生用品的價格明顯上漲就能感受到通貨膨脹，當物價持續上漲的狀況下，房價也不易有下修空間，因此，消費者認為通膨是影響明年房市最關鍵因素。其次則是兩岸關係的變化，若兩岸緊張關係轉趨穩定，房市才有發展空間；至於政府打炒房政策是否鬆綁或趨嚴、國內利率變化都將直接影響房市交易，也是消費者普遍認為是影響房市的重要變數。此外，國際地緣政治風險將衝擊原物料與能源供應，可能將推升通貨膨脹與削弱全球經濟發展，也將間接影響房市表現。

七都房價續創新高！新竹縣市漲近九成最驚人
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：觀察七大都會區2023年第四季房價，與上波歷史高點相比已大幅上漲(圖七)，尤其是新竹縣市已較上波高點漲近九成、台南也上漲逾七成，漲勢最為凌厲，桃園與台中也都有超過五成的漲幅，顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年第四季房價相比(圖八)，桃園、新竹縣市與台南漲幅逾一成，台中年度漲幅也近一成左右，價漲明顯；雙北、高雄年度漲幅為個位數，房價相對平穩。

若細看七都今年第四季的房價，與第三季房價相比，雙北、台中季漲幅在2%內，呈現持平盤整走勢，但桃園、新竹縣市、台南與高雄漲幅均逾3%，顯示房價仍小幅上漲中。

前10月預售屋總銷1.25兆元，交易量7.86萬件
根據預售屋實價登錄資料統計，統計近二年1-10月預售屋交易(圖九)，今年總銷金額達1.25兆元，交易量為7.86萬件，與去年同期相比，總銷金額成長14.8%，件數增加10.2%，價、量雙增。葉凌棋說明，「平均地權條例」於1月修法通過，且定調不溯及既往後，可以發現從今年3至6月交易量逐月增加，尤其在「平均地權條例」修法上路前的6月爆出大量，逼出一波交易潮，7月後預售屋限制轉售，讓短期投機退出市場，但預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，由自用、置產撐盤，平均每月交易量約7400件左右，預售買氣仍較去年同期成長。



若觀察七大都會區預售交易市況，葉凌棋指出，觀察七都市況，台南、高雄表現最亮眼，交易量與總銷金額均成長逾二成，新竹縣市雖量增幅度小，但總銷金額大增31.8%，顯示新竹縣市預售屋房價上漲明顯，讓總銷金額增幅明顯大於件數的成長幅度。
2024年房市四大變數：經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹
葉凌棋表示：目前各經濟預測機構都預估2024全球經濟成長放緩，但隨著全球消費、貿易需求回溫，有利於台灣出口貿易值成長，加上內需穩定的狀況下，2024年台灣經濟可望谷底回升，但全球貨幣政策將面臨轉折點，全球經濟局勢與貨幣政策走向將是左右全球景氣的關鍵。
同時，葉凌棋指出，2024進入大選年，國內總統大選結果與台海情勢未來發展，不確定性高，將影響房市表現。此外，俄烏戰爭未歇、以巴衝突仍持續中，加深區域政經局勢的不確定性，全球地緣政治風險難除。葉凌棋說明，雖然全球通膨漸趨和緩，但國內碳費即將開徵，恐推升「綠色通膨」，加上工資上漲，預期國內通膨難降。
因此，葉凌棋補充，經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹將是影響2024年房市四大變數。
2024房市呈「量穩價緩漲」格局
葉凌棋說明，展望2024年，全球經濟緩步復甦，升息循環已到末升段，但國內缺工問題仍在，工資上漲加上碳費開徵，將導致營建成本增加，通膨壓力難緩解，房價也難有下修空間。因此，在經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突與通貨膨脹四大變數影響下，綜合評估判斷明年房市趨勢走向，預期2024房市呈「量穩價緩漲」格局，全年交易量估30.4-31.3萬棟之間，較2023年減少0.5%至增加2.5%。
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