陳傑鳴／該交屋了仍一片荒地？爛尾樓頻傳 6招買預售屋防身術
2023/10/27 09:03 EBC地產王 記者張琬聆整理

文／元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴
近期預售屋建案施工不當、建商跑路出現爛尾樓的事件頻傳，不乏交屋期將至現場仍一片荒地，甚至預售10樓建築交屋卻變7樓的離譜事件，讓很多想買預售屋的民眾心驚驚。

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對此，筆者認為預售屋尚未興建，看不到實體格局、窗外景觀，加上建商施工品質難掌握，購買時本就需面對一定風險，特別是目前缺工、營建成本居高不下與政府持續打炒房下，預售屋銷況不好，就容易遇到建商偷工減料、建商跑路，買到爛尾樓的狀況，這是需要特別留意的。
對於如今購買預售屋，有以下6點，民眾購買預售屋前可以先注意，藉此來確保自己權益與降低買到爛尾樓的可能。
▼預售屋尚未興建，看不到實體，存有部分風險。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

1.確認房子是否可以順利蓋好
預售屋畢竟是還看不到的，在目前缺工料漲的環境下，預售建案施工期普遍高達5~10年，較過去2~3年增加很多，也帶來不少無法預料的風險。而目前預售屋的履保機制，對於防範建商惡意倒閉並沒有太多防範辦法。
因此，避開一案建商，挑選過去推案有口碑、財務體質良好的大品牌建商會相對有保障。
另外，注意合約內的履保機制，以價金返還最佳，如果房子沒蓋好，錢都拿得回來。但如果不是，就需注意是否有建商跑路後的續建機制。
▼缺工料漲環境下，施工期普遍拉長。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

2.避開公設比過高建案，避免買到過多虛坪
目前新案建案公設比高，正常來說，新大樓建案公設比30~40%算是正常，越低越好。如果公設比太高，就有買到沒用虛坪的可能。
市場常見的灌虛坪方式 ，如車位本來包含車位+車道等空間，需要12坪，但買車位時，發現只有6坪，等於有6坪空間可能被灌到大公內，讓全體所有權人共有，增加公設比。
3.注意面向、中繼水箱、採光等問題
面向的狀況例如是否面高架、墳墓或距離鄰棟太近；位於中繼水箱樓層或下層，可能有震動、漏水等狀況；採光則是特別注意套房產品，恐有單面採光、可能光線不足等問題。
▼戶別面相採光等問題也需特別留意。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

4.保留銷售時資料，未來求償有據
建商與代銷銷售時的資料應保留完整，避免事後蓋起來跟當初銷售所講的不同，如此才有求償依據；另外是建商所承諾的內容，盡量寫進合約書才有保障。
5.注意合約內容，是否符合法令規範
以建商常見的違規「交屋保留款」來說，就應達房地總價5%，否則當房屋有瑕疵時，消費者就會無法獲得充足的保障。民眾可先參考內政部提供的〈預售屋買賣契約範本〉及〈預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項〉等來加以確認。
6.驗屋確實核對面積、水電配置、建材設備
完工交屋後進入驗屋階段，務必核對面積，避免坪數短少；檢查水電配置，觀察水電路線是否與原先規劃不同；建材設備則可能有建商以次級用品替代等狀況發生。
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）