天龍人必看的老屋改建陷阱！3點契約貓膩 拆穿黑心建商手法
2023/10/23 09:23 EBC地產王 記者張琬聆

全台屋齡逾50年老屋超過百萬戶，平均住宅屋齡也高達32年，老屋改建迫在眉睫！無奈，政府長期只會不斷便宜行事提高獎勵容積，卻不敢介入分配「公平性」，導致地主權益蒙受巨大損失！專家揭露坊間常見3項合建契約陷阱，盼地主們建商打交道時都能學會自保。

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時代力量昨（22）日舉辦「公然違約，歡迎來告／天龍人必看的老屋改建陷阱，拆穿黑心建商手法」講座，邀請受害地主現身說法， 作家房仲暨時力不分區立委參選人陳泰源便分享危老改建案「松蔦青語」案例，是他父母與大家地產負責人卓家雄的合建糾紛。
陳泰源提及，建商從一開始謊稱「不符合《危老條例》」，接著在還沒有選屋、不知道房子如何規劃的前提下就被慫恿「信託」，並誤信「信託銀行不得知道《保密協議》否則失其效力」的黑心話術，將有利地主之文件排除信託契約之外，到後來的公然違約，將「拿地主的土地申請到的獎勵容積」全部侵吞，就連契約寫明的「店面維持原寬度」也縮水、而且深度不一、騎樓外還加贈一根大柱子遮蔽視野，擺明惡搞地主，就連契約寫明的「平面車位」都變成價值只剩一半的「機械車位」。
「建商就是知道合建糾紛並不會有刑事的背信或偽造文書等坐牢風險，只有賠多賠少的價金求償問題，才敢公然違約。」陳泰源氣憤表示，地主若要討公道，還得「先主動付出」訴訟的律師費、裁判費等成本，並承擔曠日廢時的凌遲代價，導致多數地主不是因年邁無法等待只好就範，就是窮到只剩房子沒錢打官司，甚至一堆地主連被騙了都始終不知道，「難怪不肖建商滿街跑、黑心契約氾濫成災」。
▼陳泰源分享父母遇到的合建糾紛。（圖／陳泰源提供）

談合建3重點 先查建商財力
陳泰源藉此提醒地主，與建商談合建時，一定要的注意的三件事！一、查詢建商的財力與背景：資本額至少5億元，而且必須是總銷金額的至少四分之一。只要不許建商「小孩玩大車」，將來若再發生「類基泰大直損鄰事件」時，建商才不會宣布倒閉而落跑，民眾求償才比較有保障。建議可上「公司網」查詢，包括該建商過去是否有民、刑事紀錄都能一目瞭然。
二、小心簽了「代刻印章授權書」就等同簽下賣身契：除了應該把「印」字改成「便」字，讓市府、銀行或建經等相關單位請建商代替地主用印時能明確知道使用的是「便章」而非「印鑑章」，授權項目也得避免「一切相關」、「包含但不限於」等陷阱文字。
另外還得有「不得授權項目」才行，例如：容積移轉、獎勵容積、建築執照等，包括應清楚載明「若亂用印而造成地主權益受損須付刑事罪責」以免黑心建商無限上綱、擴大解釋、用印無極限，還不怕你來告。
三、合建程序不能顛倒：一定要先「依據『申請建築執照』的設計圖」進行選屋，確認自己分配的坪數是否正確合理？所屬的房子共哪幾戶、分別在幾樓，之後才可信託。接著，等到建築執照核發下來了才可搬家讓其拆屋。
陳泰源以自家為例，「我們當初就是太相信建商，先信託導致無法回頭，然後被騙搬家，等建商把我們老家給拆掉之後才通知選屋，才知道祖產店面被惡搞」，最後再來個「一個條文，各自解釋，不爽來告」逼地主就範。
▼陳泰源提醒合建3重點。（圖／陳泰源提供）

容移會稀釋土地 不應放棄分配權
「雖然一份契約往往有數十條陷阱，但根據審約經驗發現，其實大同小異。因此，內政部長林右昌說『無法推動定型化契約』絕對不可信！」具備都更諮商師與危老推動師雙證照的都更專家、南港區西新里里長胡家瑒指出，坊間常見的3大契約陷阱條文： 陷阱條文一、甲方（地主）同意由乙方（建商）另行出資申請本合建案基地，配合政府政策實施增額容積及容積移轉，經有關主管機關核准後而增加之可見樓地板面積及其應持分土地面積，由乙方取得分配之。
「地主的土地所產生的『獎勵容積』與建商出資購買的『容積移轉』不分配絕對是不合理的。」胡家瑒解釋，建商除了會利用上述陷阱條文拐騙地主之外，也會以「容積移轉是建商花錢買的」話術地主放棄爭取應得的權益；事實上，不管是獎容還是容移，統統都需要用到地主的印章，也會稀釋掉地主的土地，因此都必須分配。
地主非營業人 5%應由建商負擔
陷阱條文二、房地互易基於稅法規定合建土地及建物等值互換原則，甲乙雙方互易房地之互換價格，於甲方將土地移轉與乙方同時，由乙方開立甲方所分得建物之房屋價款統一發票（依時價開立）予甲方，甲方則須開立房地互易土地款收據予乙方，甲、乙雙方房地互易房屋款之營業稅由甲方負擔。
合建是種互易契約，也就是地主將部分土地賣給建商所以必須開立收據；而建商則是將蓋好的房子之部分坪數賣給地主所以必須開立發票。胡家瑒提醒，「買受人也就是地主，並非營業人，加上營業稅來自「房屋」而非土地，因此互易房屋款之5%營業稅應由乙方負擔」。
胡家瑒強調，之前就有地主為了營業稅該由誰負擔而和建商打官司，雖然最終地主勝訴，但長達8年的訴訟期間無法入住新屋，簡直就是精神折磨。
▼有地主為了營業稅與建商打官司，相當曠日廢時。（示意圖／unsplash）

留意租補截止日 至完成點交日止
陷阱條文三、租金補貼截止日藏貓膩：通知點交日、點交當日？部分不肖建商在使用執照申請下來並接通水電了以後，明知屋況尚有瑕疵，為了盡早不再支付租金補貼給地主，往往利用「通知點交日、點交日當天、沒來點交視同點交完成」等陷阱條文來斷金援，逼迫地主早日將「有瑕疵的房子」點交完畢。胡家瑒建議，條文應寫「租金補貼至『完成點交日』止」。
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）