2020-05-13 07:45專欄作家 李雅雯（十方）

我們家第一次買房，是在我娘家火災後。

當時主要買來租給我妹妹，同時讓我回娘家有地方住，但沒多久我跟先生就到上海定居，這房子的3個房間後來全租出去，再以租金付貸款，除了頭期款與相關稅金之外，我們幾乎不用爲房子付任何錢，而我這10年買房也都是循此模式。我們第2間房子就是買在前一篇提到的上海松江區，截至目前為止，我在中國與台灣共計買了10間房子，從沒賠過錢。

你可能好奇我是如何辦到的？根據這10年來買房、看過數百間房的經驗，我把房地產分成A、B、C、D 4個等級，而且只買C級房，這是關鍵。

在我的分類中，A級房指屋齡低於10年，屋況極佳，有健身房、游泳池、圖書室等公共設施的房子。外觀整潔，管理監控設備齊全，住戶素質整齊，收入接近，多為自住。A級房是許多首購族「一眼看中」的標的，但它的房地產投資回報率最低，因為新，所以房價最高，若買來租人，房租可能低於每月房貸，並不划算，在購屋市場低迷時，最易蒙受降價損失。

B級房的屋齡介於10到20年，屋況堪稱良好，沒有漏水、管理問題、租客穩定。周圍有菜市場、圖書館、公共運動場、小型市集。租住在B級房產的人，租金不高、生活便利，大多數頭期款不足，是無法購買新房的人第一首選。

C級房屋齡介20到30年之間，屋況普通、偶有漏水。周遭環境髒亂、社區管理不佳、租住者收入偏低。

D級房屋齡超過30年，房屋急需修繕、水管暴露損壞、屋頂坍塌、電路損壞、長期無人居住。需要花大錢整修才能入住。這類型房產通常居於山區、產業沒落地區。

這4種房子中，根據我的經驗屬C級房最有利可圖，因為它容易被市場「低估」。我的方法是，買進被「低估」的房產，整理、修繕問題，就能提升房產價值，創造穩定獲利。

那麼，如何尋找C級房呢？第一步，我會先找住家附近的地圖，查出附近的工業區、加工區、工廠在哪裡？比如我住在竹北，知道附近有湖口工業區、竹北工業區、新竹科學園區。

第二步，徒步勘探這片區域，感受當地的生活機能與居住環境。

第三步，從中尋找C級房，比如：裝潢陳舊、漏水、空置、破敗、雜亂、玻璃壞損、牆壁剝落等。

在決定買房之前？我會先計算房產的「現金回報率」，公式如下：

{（租金-每月還貸金額）×12}÷ 頭期款

如果一套C級房，買進價300萬元，頭期款20%，共計60萬元。每月租金收入1萬2000元。貸款25年，利率2%。頭3年還息不還本，每月還貸款4000元。則這套C級房產的「現金回報率」為：

{（12000-4000）×12}÷ 600000=0.16=16%

16%就是這套C級房的「現金回報率」。而我自己的「現金回報率」標準如下：

1.≤10%——不合格。

2.10%～20%——合格。

3.>20%——極優秀。

2010年，我曾在宜蘭羅東看中一套C級房，它的售價是225萬元，頭期款45萬元。買進之後，我的租金是8500元台幣，貸款180萬元，寬限期2年（只還利息，不還本金），分25年攤還。沒有管理費、沒有其餘公共費用，頭2年每月還貸3000元。當時我計算出的「現金回報率」為：

{（8500-3000）×12}÷ 450000=0.146=14.6%

「現金回報率」為14.6％！

2年後，我的租金上浮至9000元/月，每月還貸為9000元。仍然完全沒有還貸壓力（租金全抵房貸，並且扣除本金）而現金投報率仍計算為：

{（9000-3000）×12}÷450000=0.16=16%

16%就是這套C級房的「現金回報率」 ！

再2年後，這套C級房產售出。成交價是320萬元，我從這套房產獲利為：

320萬元（最終售價）–165萬元（剩餘本金）=155萬元

我只投入45萬元，而我的最終獲利率為：155萬÷45萬 = 340%

340%！只花了4年！看看C級房產的驚人的潛力！

本文節錄自采實文化出版的《我用菜市場理財法，從月光族變富媽媽》一書

作者簡介:李雅雯（十方）

台灣師範大學國文系博士，成功大學文學碩士。曾經擔任國文老師，後隨先生工作移居上海多年。意外踏上理財之路，並成功致富的故事，不但獲《今周刊》封面人物報導，也在網路瘋傳，吸引廣大網友關注，並獲三立新聞台、東森新聞台等多家媒體專訪。

以「十方」為筆名，發表過多本著作，包括：《富媽媽靠存致富股，獲利100％》、《我用菜市場理財法，從月光族變富媽媽》、《偷安徒生的內褲》、《老宅的秘密》、《曼尼先生：青少年理財哲學小說》。

李雅雯（十方）作家十方，1977年生，臺灣師範大學國文系博士，成功大學文學碩士。這個世界最有價值的事，就是教會人們賺錢，並利用金錢過上有意義的生活。