工商時報【普華國際財務顧問公司執行董事、普華不動產顧問公司負責人劉博文】
近年政府對於精華地段國有地的活化，多半不採取賣斷所有權、而是以設定地上權50-70年不等的模式來處份。投資人及開發商基於精華地段之土地取得不易，曾經積極參與地上權的競標，得標權利金亦履創新高，市場熱絡異常。
然而好景不常，過去幾年政府大幅調高都市土地公告地價，而地上權租金又是以公告地價為計算基礎，使得地上權每年的地租成本亦水漲船高，再加上部份地上權因無法分割而難以取得分戶貸款、以及消費者認為地上權不動產價值只會隨著時間遞減的觀念。一時間使得地上權變成國內不動產市場的票房毒藥，消費者對於已完工的地上權不動產敬謝不敏，開發商也不敢再投入地上權的競標，次級市場與初級市場的價格大幅滑落，所有投入這個市場的參與者可說是損失慘重。
然而，市場是理性的嗎？恐怕不然，市場對於地上權不動產的價值已經嚴重低估，投資價值已然浮現。怎麼說呢？一般人對於地上權不動產主要存有兩個刻板印象：（1） 買地上權房產每年還要付高額地租、根本不划算，不如去租房子就好；（2） 地上權有到期日，房產價值只會隨時間遞減，不像所有權有增值空間。
這兩個觀點不能說錯，但恐怕也只對了一半，原因是忘了把兩個重要的因素納入考慮：（1） 目前所有權房價與地上權房價間的巨大價差；（2） 為了負擔所有權高額房價所負擔的資金成本。以下試舉一個簡單的例子來分析：
目前有兩個位於台北市松山區條件相同的高級住宅，面積皆為50坪，唯一的區別是一個是所有權、一個是地上權。目前該區所有權高級住宅平均每坪125萬，平均房貸成數六成，也就是若要購買50坪的所有權新成屋，您銀行戶頭必須擁有2，500萬元的自備款，另向銀行貸款3，750萬元，總價6，250萬元；相反的，由於地上權產品價格不理性的超跌，該區地上權新成屋價格已錯殺到每坪50萬，50坪總價為2，500萬元，恰好等於您銀行戶頭裏的存款，完全不需要向銀行貸款。以下比較兩者的取得成本及持有成本（見附表），由上表分析可知兩點結論：
（1）一般人只注意到地上權房產的地租高、殘值因時間經過而減少、持有成本高，卻忘記為高總價所有權房屋付出的還本付息，才是真正沉重的持有成本；
（2）當然，您或許是個富人，在以上案例中完全不需要貸款買房。但別忘記了，若您買進地上權產品，同樣可以省下3，750萬元的資金去做其它投資，兩者間持有成本的差距依然存在；
（3）總之，兩者每年持有成本差距達高達167萬元，即使所有權房價有所增值的空間，應該怎麼也彌補不了如此巨大的成本差異吧。
目前地上權房地產價值是否有被低估，不言可喻。（本文作者為普華國際財務顧問公司執行董事、普華不動產顧問公司負責人）