本帖最後由 學習 於 09-06-05 16:51 編輯
昱泉老闆賣股 賺回一個股本
五月台股出現新高價，大股東申報轉讓的動作未曾減緩，其中不乏剛好出在高檔價位的狠角色，最令市場津津樂道的當屬昱泉老闆夫妻，從五月持股申報轉讓逾二千張以上的個股中，有高達十二檔個股的股價已經跌破大股東申報轉讓價，顯然從大股東申報轉讓的動作，或可視為個股未來走勢的參考指標。
昱泉的股價漲幅高達二一．五九倍之譜，遠高於軟體股平均六．五倍的漲幅，在不景氣中股價依然創下歷史天價，讓昱泉夫妻檔老闆在高價區陸續申報轉讓持股，將紙上富貴正式轉換為帳上現金。
昱泉申讓惹疑慮
昱泉總經理曹約文持有公司股份一○．七四％，共計持有三千張持股，分別在五月八日及十五日申報轉讓持股二七六張及一三○○張，根據申報轉讓日的股價分別為七六．二元及一○六．五元計算，曹約文共計一．五九億元入袋。而董事長李慈泉持有昱泉股份五．二七％，共計一四七一張持股，亦在五月二十七日申報轉讓七三四張，申報轉讓股價高達一五六．五元，與昱泉股價最高來到一六八．五元，僅十二元之差，估計拿到一．一五億元，合計昱泉夫妻倆共計拿到二．七四億元的現金，相當於昱泉目前股本二．七九億元。
反觀其他遊戲軟體股，老闆級的持有人幾乎都沒有申報轉讓持股，維持原有的股份。不過，遊戲軟體股仍然因為昱泉老闆的大量申報轉讓，出現了籌碼鬆動的疑慮，並在昱泉於六月二日開出第一根跌停板之後，連續三根跌停，遊戲軟體股也同樣面臨了回檔修正的壓力，而每股淨值僅剩下二．二元的大宇資，更已經連續拉出四根跌停。
大股東釋股籌碼恐鬆動
其實，四月份開始，由於進入報稅旺季，大股東申報轉讓持股的張數更是高達一○三．七二萬張，累計金額達一六二．二億元，五月份申報轉讓則已無關報稅，雖然申報張數相對減少，不過卻搭上股價處於相對高檔的有利時機，因此，五月份申報轉讓持股的公司，其目的為何相當值得關注。
而五月份申報轉持股最高的，當屬六月二日進行除權息的鴻海董事長郭台銘，在五月二十七日申報轉讓四萬四五五○張，不過轉讓目的為信託，因此股票並未流入市場，郭台銘也未因此得利。市場解讀郭台銘的信託動作，應該是轉讓給甫滿月的女兒。
世運推波助瀾高雄資產逐漸加溫
陳菊中國行 高雄概念股抬頭
高雄市長陳菊的中國行，讓大高雄區土地資產概念股的開發時間表愈來愈明朗；除此之外，七月即將開幕的高雄世運會，也將讓相關的飯店及飲品題材股躍上檯面。
五月二十一日高雄市長陳菊，為世運跨海到對岸的破冰之旅，讓大高雄的市場能見度大大提升；再加上中國政策加速開發海西特區，其中大陸招商局、中遠集團有意各入股二成陽明海運高雄港洲際貨櫃中心動作，更可解讀大陸當局拉攏南部鄉親的態度，這讓大高雄未來資產開發效益將明顯增溫。
高雄的發展，在世運揭開序幕後，未來高雄、大連姊妹港簽署效益，更將讓大高雄的土地資產開發價值浮現，包括東泥)1110(、嘉泥)1103(、高興昌)2008(、國化)1713(、唐榮)2035(、京城)2524(等均可留意。
從上海為了二○一○年的世博會，積極進行多項公共建設，帶動上海園區附近房地產買氣和價格來看，雖然上海世博會距二○一○年的五月一日揭幕還有將近一年的時間，不過上海早於去年底開始，大大小小工程就已經開始施工，甚至有百年歷史的上海和平飯店都重新裝潢改造，號稱世界最新第一高樓的上海環球金融中心的綠化工程也緊鑼密鼓在進行，甚至連虹橋機場的交通樞紐工程都為了世博會而規劃。
而因應上海世博會的大興土木，讓上海園區附近房地產買氣和價格紛紛上揚，儘管上海目前因地鐵趕工到處堵車身陷交通黑暗期，不過明年的此時就有十三條地鐵約四三○公里可以使用，這與二○○一年上海召開ＡＰＥＣ會議前一樣，整個城市出現天翻地覆的變化。因此，上海世博會就預計，舉辦期間的六個月內，將有七千萬人次觀展，其中有一○％是港澳台在內的海外觀眾。
高雄世運強力促銷
在看好「後世博會」的投資商機下，上海將繼國際金融、國際航運兩個中心之後，計畫再以「國際貿易功能」為核心，再造上海為一個全新的貿易中心。這讓浦東世博會概念區附近居住需求的上海人增多。由於新建樓房較少，再加上世博會結束後，世博村將改建成酒店式公寓，供給貿易中心需要的高檔房地產需求，預估未來價格每平方公尺人民幣六萬元)約每坪新台幣一○○萬元(以上。
從上海世博會的效應，可以延伸到看見大高雄區的未來開發，高雄世運會雖然即將在七月十六日開幕，為期十天，而陳菊走訪中國的促銷高雄行，早就過了促銷期了，但是陳菊的這一小步，卻為高雄區的未來發展跨出一大步。
目前大高雄區的水、陸運輸動線已趨完備，儘管高雄捷運目前的營運受到景氣影響，以及人口外移的衝擊，業績並不理想；不過，根據加工出口區管理處的了解，去年六月鴻海決定進駐高雄軟體園區後，在南部地區大量招考人員，目前鴻海進駐於高雄軟體園區內的員工均以在高雄本地招考為主，少部分是南部子弟由北部「鮭魚返鄉」。而日前加工區管理處甫通過鴻海投資十九億元興建研發大樓案，雙方訂今年六月簽約、年底前動工，鴻海將打造兩棟大樓，準備五年內引進三千名工程師。
而鴻海的大舉進駐，將發揮強大的磁吸效應，帶動南台灣軟體科技產業快速發展，人口的回流將在預期內，人流帶動的金流，也將讓高雄的未來土地資源開發效益愈來愈明朗；由於高雄軟體圈區所在位置在高雄前鎮區，因此在前鎮區具有多筆土地資產的個股，也將率先見到開發效益。
高雄資產開發題材啟動
其中，東泥位在前鎮區鄰近軟體圈區的土地就高達五．二五九萬坪，該土地的帳面價值高達二十一億元，不過市價至少超過四○億元；今年三月鴻海與ＩＢＭ結盟，計畫進軍綠色節能產業，當時郭台銘表示，將打造高科技設備的「數位環保科技城」，將鴻海用來蓋環保廠區的技術，轉進造鎮，而今年鴻海股東會中很多人也私下詢問，對該投資意願相當踴躍，但由於數位環保科技城占地面積大、所需技術高，目前台灣大面積土地並不好找。
不過鴻海確實在進駐高雄軟體園區前，就曾與東泥高層洽談該筆土地的開發計畫，只是當時的景氣不佳，讓土地開發案的洽談因此擱置至今，不過，如果鴻海軟體園區的租地正式動工，鴻海基於土地成本的考量，若要執行「數位環保科技城」，勢必往南造鎮，而東泥這塊占地五萬餘坪的土地，無疑多了更大的開發空間與價值。市場就估計該土地的開發價值至少一○○億元以上；此外，東泥位在澄清湖旁逾十公頃的旱地，也已規劃開發為休閒、住宅使用地，開發價值至少六○億元以上。
而東泥目前的每股淨值高達十四．三元，股價淨值比不到一倍，今年第一季每股稅後盈餘○．○六元，是去年全年EPS○．○一元的六倍，加上土地資產開發題材，東泥今年的題材還真的不少。
至於嘉泥、國化等，也分別在前鎮區擁有四五○○坪及一萬坪土地；其中嘉泥今年三月斥資一○億元投資安徽海螺水泥，第一季儘管大陸華東水泥需求低迷，不過海螺水泥仍逆勢成長；此外，嘉泥投資二五億元興建的台北港第一散雜貨中心，七月將開始營運，初期以台電、台塑、南亞集團的煤和大陸砂石為主，未來不排除從中國大陸運水泥回銷台灣，預估該中心的投資報酬率約七至一○％。
嘉泥的每股淨值高達二七．八元，是高雄資產概念股中僅次於台塑每股淨值三二．七元的公司，股價淨值比更僅有○．六七倍；惟首季每股仍虧損○．○六元。
在地發跡的高雄銀)2836(，其分行所在占地可觀，不過本業營運業績持續虧損；但是鄰近軟體園區及經貿園區的前金區及新興區段土地共計有一○五四坪土地則仍有開發的潛在價值，目前股價淨值比僅○．六四，是相關概念股中最低者。
京城低價土地庫存驚人
除了軟體園區及經貿園區周邊土地的開發需求增溫外，北高雄鄰近美術館的豪宅市場也見到成長曙光，因此位居鼓山區的豪宅土地也見到了開發效益，而高雄近十年來並無大量的新屋興建，主要因為人口的外移，不過去年鴻海郭台銘的進駐宣示，讓大高雄區的回流人口緩步增加，對於住屋的需求也增溫，有效去化過去數年的餘屋，也讓高雄的新建豪宅出現卡位的企業家身影。
目前擁有鼓山區完整且相對低價土地的當數京城建設及董事長蔡天贊，由於蔡天贊有低價買進土地庫存的習慣，因此儘管近年來，高雄土地資產受到產業外移及不景氣衝擊的空頭效應下，不少大地主紛紛出售土地求現度過不景氣，如今高雄市的土地資產待價而沽，讓京城的收購土地動作，頻添價值不斐的增值空間。
京城建設目前在鼓山區共計有一七五七坪土地，其中龍水段目前已興建推案，至於龍中段一三二七坪土地，則尚在規劃階段；而蔡天贊本人的土地庫存則高達二萬坪，未來將會陸續釋出土地庫存，由京城建設興建銷售，對京城也將挹注獲利。
當然高雄市大地主唐榮也不容錯過，唐榮在大高雄區共計有高達二三．七七萬坪土地，只不過公司本業至今虧損連連，去年甚至每股虧掉六．七五元，因此，未來公司發展端視土地資產開發的貢獻。
飯店業住房率提升
高雄世運舉辦在即，配合該世界運動會的舉辦，高市觀光協會推出十萬本觀光護照，提供多重食宿優惠，該護照將在高速公路休息站、高鐵站等定點發送，內有世運會二十三個比賽場館周遭吃喝玩樂資訊，及九十家餐廳及飯店最低三折起的優惠券，包括高雄金典酒店原價一萬五千元至兩萬元的套房，不分平、假日下殺三折，高雄華園飯店有平日四．五折、假日五折優惠，漢來大飯店原價七千八百元客房下殺五折，還贈早餐一客及迎賓飲料。
受惠高雄世運的來臨，讓國賓、華園、漢來大飯店大幅受惠，目前的平均住房率已經向上提升至七至八成，估計世運會的來臨，觀看世運的觀光客也將大幅增加，屆時住房率有機會再向上提升至九成甚至客滿的態勢。
此外，七月份世運期間，大高雄區的溫度將高達攝氏三十五度以上，而世運舉辦，將對飲品市場挹注成長空間，國內提供冷飲的包括統一、味全、愛之味及黑松等，業績將有較往年成長的預期。