2025/09/15 05:30  
全球REITs 股價淨值比；資料來源：CBRE；日期：2025/6/30
■黃鈺文
美國總統川普一上任就不斷對聯準會（Fed）主席鮑爾軟硬兼施，敦促鮑爾採取降息來刺激美國經濟。近期聯準會最看重的通膨及勞動力數據分別出現穩定及放緩後，透露出美國經濟即將走弱的訊號，讓鮑爾終於不再堅持鷹派態度，使得9月的聯準會會議出現降息的曙光。
降息對股市通常具有積極正面的影響，低利率不外乎讓市場資金增加，使投資人有更多游資投入股市獲取報酬。然而投資人在降息環境下，往往忽略了極具吸引力的投資標的-REITs。

REITs為利率敏感度高的產品，跟債券同樣受惠於降息的環境。由於投資商用不動產標的時需要龐大的資金，借貸比例通常較高，因此降息對於借貸比例高的商業不動產公司來說是好消息，除了可以減輕利息負擔，也可為有投資計劃的商業不動產業者帶來充裕的資金及更多的策略投資機會。這意味著商業不動產公司憑藉著併購活動來擴張投資組合，可擁有更多元和穩定的現金流，以及更高的收益率。根據JLL的統計數據指出全球不動產市場2025年上半年的直接投資交易較2024年上半年成長了21%。即使今年上半年的利率維持在高水位仍有明顯的交易成長，若利率下降，併購活動勢必會將更活絡，CBRE就預估今年的投資額將成長10%，因此可以預見REITs的基本面在負債降低及投資機會增加的加持下將有強勁的成長空間。
另一方面，從過去歷史紀錄來看，每次重大經濟事件發生，全球REITs的股價與淨資產價值比皆會出現大幅度的折價，但經濟開始走向復甦後，REITs的股價表現往往會出現溢價。然而自2022年起，即便全球經濟在疫情後持續復甦，全球REITs股價淨值比仍持續處於折價狀態，截至2025年6月底的全球REITs股價淨資產價值比約折價14%，而在降息啟動後，由於折現的關係，將有利於REITs淨資產價值提升，預料REITs的股價也可望跟著水漲船高。
租金收入穩定 具有高股息特性
而REITs的營收來源為穩定的租金收入，並將該收入配發給投資人，具有高股息的特性。目前全球REITs的股利率平均約為4%，各國的REITs股利率與其10年期公債殖利率的利差除了仍維持高利率的美國與澳洲為負數之外，其餘市場皆為正利差。預期聯準會的降息將近一步影響美國10年期公債殖利率走跌，屆時股利率與10年期公債殖利率的利差將擴大，更增添了投資REITs的收益吸引力。
值得一提的是降息通常是經濟出現下行風險時所採取的激勵市場措施，這樣的背景著實讓投資人卻步。但以當前川普政府所施行的政策目的是為美國引進投資資金，可以確定的是增加投資對於工業、住宅或零售等REITs將帶來新的需求；加上關稅的疑慮逐漸消弭，一旦聯準會9月啟動降息循環，REITs的資本利得與高股息的雙重效應有機會逐步顯現，因此REITs可望成為投資人在降息環境下的投資選擇。
（作者為野村全球不動產證券化基金經理人）