東森財經
2025年5月8日 週四 下午5:18

房屋買賣如何節稅是大學問，尤其父母與子女間，常透過買賣方式來避開贈與稅，到底該如何讓國稅局「信服」？有人建議可採用履約保證或價金信託，但正業地政士聯合事務所所長鄭文在直言，「完全沒有幫助！」反而還要多花不少手續費，關鍵仍在「金流證明」。

根據《遺產及贈與稅法》第五條規定，若二親等內的親屬間發生財產買賣行為，需能提出已支付價款的證明，且這筆錢不得來自賣方或由其擔保借貸，否則將被視為贈與行為，依法課徵贈與稅。鄭文在解釋，子女購買父母房屋時，須舉證自備款支付價款，以及尾款對逾銀行貸款的償還能力，否則就會被國稅局認定為贈與行為，課徵贈與稅。

鄭文在分享實務上的做法，因為子女必須要有一筆自備款才能完成買賣，可善用每年贈與稅的免稅額244萬元，以「無償免除債務」的方式當作購屋自備款，也可以透過金融機構的匯款，將自備款會匯入賣方帳戶做為證據，「如果以現金支付，因為舉證上會有困難，所以不建議以現金支付」。

坊間有地政士建議，為了讓國稅局更「信服」為買賣而非贈與，可採用銀行履約保證或是價金信託，讓國稅局更有說服力，審查案件更快速，「這樣國稅局比較好棒！」但鄭文在對此搖頭，因為如果買方自備款金流不是自有資金，這作法「一點幫助都沒有！」而且還會額外多花費一筆為數不少的費用。

假設買賣價金為2000萬元，以手續費6/10000計算，必須支付12000元的履保手續費，鄭文在直言，對於贈與稅的核課完全沒有幫助，倒是讓承辦地政士的業外收入增加了。

根據〈民國 62年05月17日台財稅第33670號〉：《遺產及贈與稅法》第5條第6款但書的規定，贈與並無形式上的限制，凡能提出支付價款金錢來源及支付憑證，足以證明其買賣行為確屬真實，而非取巧虛構以逃避贈與稅之課徵者，自不應以贈與論課。鄭文在強調，重點還是買方要能舉證價金的來源，而與是否辦理履約保證無關。

鄭文在提醒，關鍵在銀行貸款償還能力的舉證，早期國稅局都以20年本息攤還，衡量買方是否有能力攤還本息，做為二親等買賣課徵贈與稅的參考，但隨著房價高漲，現在銀行已經開放30年甚至40年本息攤還的條件，因此建議檢附貸款銀行繳納30年或是40本息攤還對照表，讓國稅局相信買方繳納房貸無虞，也是爭取免課徵贈與稅的好辦法。

最後，鄭文在強調，履約保證或價金信託是一般房屋買賣，為了交易安全所使用的方式，但父母與子女間的買賣通常不存在「交易風險」，因此不需額外採用這類保障措施，也就跟會不會被課贈與稅無關，千萬別被話術沖昏頭。
（封面示意圖／pixabay）