都更市場主客易位 胡偉良憂「1心態」不改：必成重建孤島
2024/10/07 17:24 東森財經新聞 記者張琬聆整理

文／品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長 胡偉良
都更是國家建設的重要議題，攸關民生、城市建設、經濟發展，需要政府高層的關注。
隨著時代的進化，城市老化現象日益嚴重，大多數的國家元首都體認到城市進化的重要性，像日本的小泉內閣為了復甦經濟、活絡不動產市場，也為了提升東京的城市地位，制定了寬鬆的都更政策來鼓勵民間投資，以特別法鬆綁了現有法規的容積率、建蔽率、用途、及高度限制，將都更提升至都市計劃的上位層次，如今，日本對於都更改建也放寬到只要有2/3的土地所有者同意就可以進行開發。

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提高容積率未必有害
日本、香港、新加坡都是透過提高容積率，向上（天空）借地，並善用地下空間，向下延伸，如鐵路地下化、地下設商店街，而騰出地面做花園、綠地、公共設施。
圖利百姓，代替圖利財團或特定的個人
政府的功能本來就是要圖利百姓，不然政府存在的意義何在？只要圖利的是市民、一般百姓，而不是特定的財團或個人，又何罪之有？
從「防災功能」，進化到「城市的改造」
防災是趨動都更／都市再生的重要動力。但隨著時代進步，都更應該超越「防災功能」，進化到「城市改造」，包括更豊富的商業機能和生活環境的提升。
▼防災是驅動都更的重要動力。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

改善自私自利的「個人利益思維」，走向「共好的共利思維」
都更之後，地主原本的居住面積可能變小，但房地產的價值會提升，因而地主不僅會享有經濟利益，也能讓自己住的更安全、城市變得更好。因此，民眾在思維上應該更著眼在價值上，朝向共好的共利思維，而不只是斤斤計較於室內坪數。
地震頻仍，都更改建迫在眉睫
國家地震中心曾警告內政部，台北若發生芮氏規模6.2級地震，估計有4000棟房屋會倒塌；若發生規模7.3的地震，會倒掉3萬5千棟。大家都感受到近期地震愈來愈頻繁，裝睡的民眾也該醒來了。
「室內一坪換一坪」有可能嗎？
2010年8月北市推出為期5年的「老舊公寓專案」，截至目前為止，只有19件核定，其中更只有4件達成一坪換一坪的政策目標，其中大多數是海砂屋，因而享有額外的容積獎勵。
以台北市當前的營造成本來計算，台北市的住三土地，在正常的都更改建狀況下，室內一坪換一坪時房價得賣到每坪185萬元；2024年0403地震之後，若房子能滿足近期公佈的防災都更標準，這樣則可增加30%的容積獎勵，此時房價依然要有每坪115萬元的水準，否則依然很難達成一坪換一坪的目標。
公共利益 VS 個人利益
當事不關己的時候，一些教授學者談起都更的「公共利益」總是頭頭是道，但一旦自己的房子也參與進入都更改建，就立馬立場轉變，以自己的利益為優先，「個人利益立即戰勝理性。」所以有人說，貪婪其實和教育程度無關，經常教育程度愈高的人反而更貪婪。
▼都更一坪換一坪的目標難達成。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

愈晚簽約真的能拿更多？
「坐享其成、墨守成規、自以為是」是這一類人的標準心態，「別人有的我都要，別人沒有的我也想拿」，這樣的心態造成「愈晚簽約拿愈多」的普遍心理，但是在當下的環境下，還能依然得逞嗎？
可能未必，市場上已經可以看到愈來愈多被切割掉的「孤島」案例，尤其一旦都更程序啓動，愈難回頭，畢竟，重新來過，耗費的額外時間成本（以年計）和費用支出（包括設計圖面、都更文書都需重做），會阻卻實施者去重新納入釘子戶。
房價 vs營建成本 vs住戶分回
在地震威脅下，政府頻頻釋出容積獎勵措施，民眾都更改建的意願也大增，因此，對建商而言，「市場變大了」，但另一方面，營建成本居高不下，加上碳費即將課徵，成本持續墊高，也增加了建商在從事都更案件時的變動風險。再以地主分回60%為例，營建成本每坪35萬元，則建商的房價成本為每坪87.5 （35/0.4）萬元，加計建商的管銷費用、稅費、利潤共30%，則房價為每坪113.75萬元（87.5*1.3)。亦即，要達到64分的區域房價必須達到每坪113.75萬元。
若採用比每坪35萬元更高的構造型式興建，像RC變更成SC，或樓層數從15層變高成20層時，營建成本會變得更高，在房價不變的情況下，會導致地主分回變少。
建商與地主關係
1、都更市場主客易位，地主不再能待價而沽，把握機會才是王道
地震頻率愈來愈高，地震風險正在增加，營建成本也在增加，現在不僅是地主在選建商，建商也同樣的在選擇地主，因此，在遇到優質的好建商時，老屋屋主地主有必要化被動為主動，積極的去回應和配合，因為優質建商選擇也多，在資源有限的情況下，地主反而成了被「反淘汰」的對象。
在營建原物料成本日益增加、營建人力（包括工務、施工勞工）日漸短缺的情況下，兩方之間的供需關係已經逆轉。抱持著「再等等，或多找幾家條件會更好」的心態，已經不再是正確的抉擇，因為優質的廠商可能因此而放棄這個案子，結果只能找來不重質的二線廠商。而做為不同意戶，日後條件也只會愈來愈差，使自家的改建案陷入死胡同，乏人問津。
▼近年建商在資源有限下「反淘汰」地主成孤島。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

因此對住戶來講，「只要條件可以，趕緊都更」才會是當下參與都更的最好策略。
2、不要再糾結於分回，要把吹眼光放在價值
在都市更改建遍地開花的時代，除了把握機會積極參與外，更要建立健全心態，不要一味的只知追求自己的利益，只要自己好，而忽視別人的成本和風險，否則必定會成為無人聞問的「重建孤兒」。而且從各程序因素來判斷，日後都更改建後的分回條件可能愈來愈差，而不是變好。
民眾糾結於都更後的分回坪數，甚至違章建築也想分回，不思考老房子的安全問題，等同拒絕入住好房子，而一旦錯失機會，等到年紀再長，膝蓋已經無法負荷上下樓梯的壓力時，那時已將後悔莫及。
●以上言論不代表東森財經新聞立場。
●本文節錄及取材自《今周刊：都更勝經》。
●作者介紹
胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。
（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）