Q3開工量與使照量「死亡交叉」 房市反轉預估時間曝光
2023/11/03 09:31 EBC地產王

內政部公布今年累計前三季建照核發宅數共109507件，年減18.1%，另外，住宅使照核發宅數84414件，創15年新高，代表大批交屋潮即將來臨，而今年Q3住宅開工宅數30891件，則為近十季最低。房市趨勢專家 李同榮提出警訊，開工量下彎與上升的使照完工量呈現五年來首度死亡交叉，這是第六循環房市反轉的重要訊息，預期2024年Q1正式進入反轉的局面，惟房價沒有崩盤危機，將是「以盤代跌或微跌」的格局機率較高。
 

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建照核發量與開工量走勢 房市表現強弱的先行指標
 
李同榮指出，建照核發量與開工量是房市走勢強弱的先行指標，而使照完工核發量是前二、三年房市強弱的後行指標，通常景氣由谷底翻身好轉前建照核發量會大增，緊接著銷售率上升，開工量也隨之上升，此時使照核發量仍反應前兩年景氣低迷的低量走勢，建照量與開工量上升趨勢線就會與使照量呈現黃金交叉，例如2017Q2建照與使照呈黃金交叉、2018Q1開工量與使照量呈黃金交叉，這就是房市回升訊息。
 
反之2014Q3開工量與使照量呈死亡交叉，緊接著2015Q1建照量與使照量也呈死亡交叉，房市就從2014Q3大台北房市率先反轉，2015Q2中南部房市隨之反轉向下，如今，第三季一直到九月份，開工量明顯下縮，導致五年來第三季開工量首度與使照量呈現死亡交叉，因此若第四季開工量沒有回升向上，第六循環房市的反轉點可能就如李同榮新書「房市超狂大預測」所推測會落在2024Q1。
 
李同榮進一步指出，一般建商請領建照後須於六個月內申報開工，可展延三個月，開工件數通常反映的是前六至九個月的建照申請量，若開工量劇減就代表開發商在九個月前就已開始縮手並減少推案，所以量縮的現象會發生在九個月前或半年前，這也吻合上半年預售成屋量縮見底的現象。
 
房市交易量已觸底，下半年開始回溫，但開工量與使照量死亡交叉，房價下測的考驗才正開始
 
李同榮分析，早在今年七月他已大膽預測此波房市交易量已脫離谷底，並預測下半年交易量勢必回溫，但不表示房價會回升，就如2016Q1交易量落底，但房價處於殺價取量階段，直到2017年底台北市才率先止跌。雖然目前交易量回溫，但對房價的支撐力考驗才正開始。從房市建照量與開工量之先行指標觀察，雖然房價除超漲區外，沒有明顯鬆動，但短期餘屋增多，建商信心大減，建照量與開工量開始交叉下彎，開工量劇減造成與上升的完工使照量呈現死亡交叉，就是此波房市反轉的訊息。
 
不過因市場剛需的支撐力強勁，成屋市場在高價跌與低價漲的環境下，房價第三季暫時處於止漲卻不跌的盤整格局，但第四季可能部分超漲預售區價格會開始鬆動，同時也會因市場促銷積極，加上新青安貸款刺激效應，促使交易量回溫，這也是下半年在房價表現不佳的狀況下，交易量能比上半年回溫的主因。
 
▼。（圖／吉家網提供）
 

 
七大因素決定市場強弱 2024Q1是反轉關鍵
 
李同榮預測，台灣房市將於2024年Q1正式進入反轉的局面，惟房價沒有崩盤危機，將是「以盤代跌或微跌」的格局機率較高。而房市第六循環多頭走勢將會以盤代跌或小跌局面結束，主要有七大原因：
（一）技術面高檔轉弱：技術在高檔，沒有更多利因助漲房市。
（二）供給面餘屋大增：近年預售屋銷售率差、餘屋供給增加，恐引發餘屋與新推案多殺多局面，小建商會先開槍降價。
（三）需求面低總價支撐力強：低總價產品剛需量足，抗跌性強，未來跌幅有限。
（四）多空強弱分明：市場已非全面性上漲，進入漲跌互見的盤整格局，題材性弱且漲高區域面臨價格調降壓力。
（五）區域性表現不一：近幾年大台北因漲幅有限，相對抗跌，桃園表現會較強，中南部漲高區域會領跌，但未來長線仍看好。
（六）新政府政策影響：明年不管是否政黨輪替，新政府投入刺激經濟景氣的效益，決定房市盤整沈澱的時程，以及交易回溫的強度。
（七）地緣政治影響力：全球戰火不斷，會不會有規模擴大危機，或能源危機？全球局勢間接也會觸動兩岸緊張局勢，對房市景氣埋下一顆未定時炸彈，房產業的風險控管不得不慎。
（封面示意圖／unsplash）