陸港觀盤｜官方力推保交樓 修復地產信心
工商時報 數位編輯 2022.07.25
中央及地方政府積極展開保交樓，地產信心有望逐漸恢復。圖／中新社

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爛尾樓問題近來成為市場關注焦點，所幸中央及地方政府積極展開保交樓，加上多數購屋者還是期待交屋的背景下，地產信心有望逐漸恢復。
許多投資人擔心爛尾樓風波若擴大，將加速開發商債務違約，可能造成銀行不良資產明顯上升，財務體質不佳的地方銀行流動性出現問題。
另一方面，大型國有銀行雖然資產品質較好，因為主要放貸對象是大型國企，而不是風險較高的民企地產發展商、或是地方政府。但由於地產開發商所發行的企業債利率通常較高，一般會被銀行包裝為高收益理財產品，再出售給客戶，形同間接提供資金給向民企或地方政府，也令不少人擔憂此風波是否會演變為金融風暴。
而風波是否擴大的關鍵，在於會不會有更多購屋者跟進拒繳房貸。從這點分析，其實大陸有一套非常嚴格的個人信用評等制度，一旦因為不履行債務，被法院列入「失信被執行人」名單，留下負面記錄的話，不只是跟銀行往來會處處受限，就連搭乘交通工具、旅遊、租房子都會被限制，生活跟工作都會面臨很大問題。
因此，拒繳房貸的買方並不是真心想違約，而是要向銀行及開發商施壓，希望這些項目能夠順利建設、完工交屋，一旦恢復施工，買家就會重新依照工程進度償還貸款。
由於爛尾樓事件涉及到系統性風險和社會穩定，監管單位勢必會積極介入。解決方案可能是政府平台對停工項目注資，保證完工，以及業主能夠在房地產項目交樓前合法停貸等。
例如全國爛尾樓數量排名第一的鄭州市政府，表示將成立「地產紓困基金」，其他一些城市也展開救市政策。銀保監會也強調，要以更有力的方式推動保交樓，讓建案早點復工；並支持開發商境內債券市場融資，要求銀行不能對開發商抽貸。
許多專家也建議，官方應該推出超常規的措施，例如提供開發商展延貸款，或是額外提供過度階段的「過橋」貸款，以確保在建項目不會有大規模的中斷、交付延期。
針對房貸戶，則可以允許階段性暫緩還款，銀行端暫不確認違約，個人端不計入徵信；以及審慎處理停貸期間貸款計息問題等，盡量避免買方因為走投無路、衍生不如「同歸於盡」的想法。
估計在政策的支持下，爛尾樓問題短期影響可控。預計房地產違約風險將在短期內見頂，並隨著經濟及房屋銷售復甦而趨於穩定。
至於一級城市的地產項目不至於有太大影響，因為這些地方政府對於預售批准及工程融資帳戶的監管本來就比較嚴格；一些賣相好、前景佳的項目，即使發生停工停貸問題，也會被官方接管，確保完工。
整體來看，儘管下半年經濟復甦的不確定性還是很高；潛在購房者因擔心交付風險，也會傾向暫緩購房，房地產走弱現象可能延續到第四季，不過在保交樓政策的推動下，系統性風險或金融風暴發生的機率並不高，地產信心後續有望恢復。
文／瑞銀（盧森堡）中國精選股票（美元）基金產品經理 張婉珍