「老公，你會覺得我們沒買房子是魯蛇嗎？」我一邊逛著網路討論區看著鄉民之間火紅的討論，一邊問他。
「當然不會呀！」聽到我的發問，老公Ben啞然失笑，隨即氣定神閒地回答:「現在根本不適合買房子。」。
然後他拿出一張紙和一隻筆，畫了一個表格，分別列出了「買房」和「不買房」(租屋)的2個選項:
買房子的優缺點
接下來Ben慢條斯理的跟我解釋:
「如果是自住的房子，『房屋未來可能增值』這點其實不太重要，因為自住的房子就算是增值，也只是『紙上富貴』罷了，想實現獲利就必須賣房，但賣房子後如果又想買其他房子來住，其他的房子也變貴了，這樣根本沒賺到啊！
更何況誰說房子一定會永遠增值，翻開世界各國的房價史，就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話…。
▲1969~2007年日本不動產指數。平均所得高於台灣的日本，從1990年地產泡沫化之後，房價摔落到原價格的1 / 4。另外，近年房地產雖有回升一些，但離泡沫高點仍然非常遙遠。
所以買房子的主要優點就剩下2個:一個是自己內在心靈的滿足感，買自己的房子比較有『安定』和『家的感覺』; 一個是社會的眼光，有房子的人好像比較容易讓人感覺是『成功人士』。
但現在買房子的房價非常貴，尤其是台北市，如果沒有父母的幫助，很少年輕人買得起。
這一次台南大地震之後，大家也開始關心『土壤液化』的問題。如果繳了20、30年的房貸，碰到地震或其他天災，就算是生命無虞，財產上也會有重大的損失！」
租房子好嗎？
上一輩的人有時覺得租房子會被房東趕，要有自己的房子才心安，是因為那時候台灣人口和經濟都在起飛，房子的需求量大，但台灣目前各大都市的空屋率都不低，加上「老齡化」、「少子化」的發生，未來這種情形將不復見。
另外，人生的各階段所需要的房子都可能不一樣，我們未來也可能在不同城市(甚至不同國家)工作，此時要變賣不動產，通常需要一段時間，也不能保證賣出時一定不會虧損，以租代買可以保有靈活性。
而且如果是會投資的人，也可以利用目前租房省下的差額來投資，經過時間的複利之後，收穫將非常可觀！
買房、不買房到底差多少？實際動手算算看！
聽他這樣解釋，我突然很感興趣，如果買房和租房最大的差別是在「心靈的滿足感」(不管是內在或外在)，那麼為了要滿足這種心靈的感覺，我們究竟要付出多少代價呢？
於是我就使用EXCEL試算。以我們目前居住的地區，30坪的房子每個月房租大要32850元，而同樣大小的房子，用買的則要付1769萬4000元。
▲文章最下方有EXCEL下載網址，可以下載後按照個人情形修改上方金黃色格子的數據試算。
如果以20年、3成自備款、一段式的房貸2.264 %來計算，本息平均攤還每個月要繳房貸64218元，和房租差價31368元，而如果把房子頭期款和每個月的差額拿來投資在7 %年化報酬率的標的上，20年下來，租屋竟然會多賺3597萬2418元！
這個數字實在高到超乎我的想像。所以不要說我們目前負擔不起這麼高的房貸，就算負擔的起，買這種房子仍然是不智的選擇！
不買房，你有更好的選擇
或許還是有人覺得應該提早買房子，因為繳房貸就算很辛苦，20年下來總歸是擁有自己的房子，而繳房租給房東，繳再久房子都不是自己的。
關於這一點，可以這樣想:以上面的例子來說，以租代買加上投資，20年下來會多賺3597萬2418元，這筆錢放在7 %收益的投資標的上，每年有251萬8069元的現金流，用來付一年39萬4200元的房租綽綽有餘，還多出200多萬元現金，可以提早過財富自由的生活！
所以要是真的有錢可以買這麼貴的房子，仍然不如用租的。若能永遠租(住)下去，跟擁有這棟房子又有什麼不同？房子50年之後會老舊到不堪使用，但擁有現金流則永遠可以住(租)在新房子中，比買更好！
結論:
如果年輕的時候，就背負了過重的房貸，等於人生最精華的20、30年都在幫建商打工了。而且最可怕的還不是損失錢財，而是失去夢想與人生。
原本可以花錢去學技能、努力充實自己，去創業、去冒險、去投資、去自我實現…但卻因為背負過重的房貸，就算現在的工作根本不適合自己，痛苦不堪也不能離職，因為房貸每個月都要繳啊！
▲亞洲各國租金房價比(圖片來源Global Property Guide)。每個時期、每個城市的房價都不同，或許我所在的區域「租金房價比」特別的扭曲，在全世界的大城市中痛苦指數是排前幾名的。所以大家可以去下載EXCEL來算算自己的情形，並等到有一天「租不如買」(每月房租和每月房貸差不多)的情況時再考慮買房。
註:房價會漲，那房租會漲嗎？近幾年房價漲很多，但租金卻漲不多，因為租金還是和「薪資」比較相關，在台灣的薪資幾乎10幾年「凍漲」的情況之下，租金也無法大幅攀升。
●歡迎參觀本文作者「艾蜜莉」的理財寶投資網誌專欄►►http://cmy.tw/004UtW
●下載「租屋與買屋比較」EXCEL►►https://onedrive.live.com/view.aspx?resid=629F1B8407681A20!126&ithint=file%2cxlsx&app=Excel&authkey=!APruP1sujHd7818
作者:小資女艾蜜莉
現職CMoney金融研究員，著作《小資女艾蜜莉-我的資產翻倍存股筆記》。大學畢業後積極自學投資理財方法，2008年開始投入股市，用自創估價法，鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進，將180萬元本金滾成425萬資產，實現了人生第一階段的財務自由目標。