八仙塵暴事件引起全民關注，但誰該為整起事件負責，至今仍爭論不休；八仙樂園由於是場地的租借方，因其財團背景被視為「最有能力賠償」的對象，因而成為媒體、家屬、官方緊咬不放的對象，八仙則是強調自己只是「房東」身分，該負擔的是「道義上的責任」。對於八仙事件引發的責任爭議，開始讓很多包租公思考，「房東」的責任到底有多大？難道房客造成的問題，都應該由房東全部買單？
其實並非每一種狀況，都該由房東或房客一肩扛起。關於房東要負多少責任，包租公律師蔡志雄指出，八仙是一個比較極端的例子，由於牽涉複雜，未來可能有其他的認定，因此不便評論，可是若是一般房東，責任就沒有那麼大，「不然誰敢當房東」。
多數事例責任歸屬明確 房東免驚
以失火或是一般的毀損為例，房東與房客之間應負擔的責任，在於過失程度的高低。根據民法第 434 條：「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任」。另外，同法第 433 條也規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任」。
換言之，若是房客的重大過失，例如在家中抽菸造成火災，萬一造成鄰居受傷、房屋燒毀等損失，就該由房客負擔。同理，如果是房東因為房子是頂樓加蓋、隔間套房等違建物，或是疏於管理，例如不更換電線造成走火等，這時萬一出事情，責任歸屬就得由房東負擔大部分。
如果是颱風等無預警天災造成房客的損失，到底要怎麼負責呢？在這個狀況中，房東不用擔負天災過後房客的物品賠償，只須負責修繕房屋，但若是房東一直未盡到修繕責任，又因為天災造成房客的財產損失，房東就得負擔賠償責任。
舉個例子來說，如果颱風前玻璃破損，房客通知房東，房東卻百般刁難不修繕，颱風來時造成房客的財物損失，甚至於水漫鄰居住處，造成鄰損，這種狀況就該讓房東負責。
房客惹出意外 房東如何求償?
蔡志雄表示，之前北市某男子向國有財產局承租房子，疑似在住處縱火自殺死亡，火勢波及鄰居房舍造成屋損，無端被波及的2戶鄰居向國有財產局求償數百萬元。法官審結認為，國有財產局身為房子的管理機關，房子已經出租，因承租人使用不慎造成火災，國有財產局沒有疏失的判決，就是一個責任歸屬十分明顯的判決。
因此，蔡志雄建議，當房東若要避免日後這種事情發生，除了慎選房客之外，應該提供與維護的設備，千萬別偷懶。
至於另一種比較極端的狀況，就是房客造成房東的損失，例如房客帶來的朋友抽菸造成大樓失火，或者是房客將房子轉租給另一名租客，該租客卻出了事，責任間要如何釐清呢?
蔡志雄指出，由於房東和房客之間具有契約關係，房客在契約中善盡的義務除了繳付租金，就是要對房子盡到「善良管理人」之責任，也就是說，當房客因為自己的疏失造成了房東損失，房東應該向房客求償，而房客被房東求償的部分，就得透過訴訟，來向造成損害的當事人尋求賠償。
用在二房東身上，根據民法第 444 條：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續」。因此，承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。
一審二約三公證 趨利避險治本之道
從法條來看，二房東與承租人簽訂的租賃契約，雖然二房東非「房屋所有人」，但只要當事人「互相就相關租賃條件表示意思一致者」，契約即為成立。所以，若承租人萬一發生問題，雖然契約中之相對人為二房東，房東可以選擇向二房東或是承租人進行求償。
聽起來當房東的風險不小，但也不是沒有治本之道。中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出，想要當個安心房東，第一步一定要先用心審核過濾房客，透過見面聊天了解個性，並且觀察一些細節，才能降低租到地雷房客的機會。
其次，在權益保障上，房東可以考慮把租金納入房租內再報稅，對於房客某些行為的約束，例如不能從事非法活動等，都應該規範在合約之中。
最後可以透過租約公證，讓租約具有強制執行力，一旦房客有欠租、租約到期不搬遷的問題，就可請法院直接執行，不需要走調解委員會或是曠日廢時的訴訟程序，能夠快速保障自己的權益。