莊孟翰│理財周刊762期│2015-04-03
http://www.moneyweekly.com.tw//Uploads/TextEditor/Images/201542105526receptionroom.jpg台北莊太太問：柯P上台後，有關房市的政策很多，之前提出民眾買第2房不給貸款，如果這樣做，打房會有效果嗎？
我之前有談過，有關民眾購屋貸款權限，基本上掌握在銀行，政府官員的建議，都只是參考值，而若政府真的實施第2房完全不能貸款，預期房市將會因信心面的影響而大幅重挫，這種「硬著陸」所衍生出的後遺症，恐怕也不是政府官員所樂見。
不過，我要提醒有能力購買兩戶以上的民眾，銀行緊縮貸款的方向是愈來愈緊。
也許不少人還停留在房貸成數僅由以前的9成、8成，調降至7成，甚至只到6成為止，而誤以為購買總價1000萬元的房子，還能從銀行貸到600萬元。
「錯！」一般而言，在景氣階段房價因逾漲愈高，銀行為爭取放款，往往會默許總價1000萬元的房子，予以「超估」至1200萬元，然後再以8成高額核貸，倘若個人信用良好，還可在估值內以信貸方式增貸。
但現今，銀行卻是以「低估」方式因應，亦即1000萬元房子，估值可能只有800萬元，若只核給你6成，那麼800×60%=480(萬元)，如此一來，購屋者就得準備自備款520萬元。
另外，如果是地段較差的房子，銀行可能只估到700萬元，亦即700×60%=420(萬元)，要拿出來的自備款就是580萬元。
想想看，買1000萬元的房子，要拿出超過一半的自備款，此就受薪階級而言，若說「天方夜譚」或許誇張，但多數人想要存到500多萬元的自備款，的確相當不容易。
http://www.moneyweekly.com.tw/Uploads/Images/Magazine/761/76214.jpg一般而言，央行只要透過銀行信用管制的手段，提高民眾自備款的額度，就會產生抑制買盤的力道，迫使房價往下修正。
不過，因為很多人有換屋的需求(小換大、舊換新)，政府若過度緊縮，將造成民眾得先賣掉手中的房子，先擁有一筆錢後，才有能力進行換屋，極易引發民怨，也讓原本只是單純要壓抑投資客的手段，卻連帶波及一般民眾！
在此必須提醒的是，現階段房市景氣漸趨低迷，銀行估值與核貸必然益趨保守，購屋之前得仔細自我評量。