陸港觀盤－唱空房市 投資客逢低進場
2014-07-02 00:56 工商時報 摩根中國基金經理人沈松
中國統計局6月18日公布， 5月70個大中城市的新建商品住宅價格中與4月相比平均下跌了0.2％，是過去兩年來第一次出現下跌。其中，只有15個上漲、20個持平、卻有包含上海、深圳、成都和西安等重點城市在內的35個城市的房價出現下跌。
事實上，今年3月這70個大中城市住宅銷售價格與上月相比，出現下滑的城市只有4個，到4月增加到8個，5月卻急遽增加到35個。
無獨有偶，金融時報旗下研究機構24日公布的銷售量數據也顯示，中國42個大城市在6月上半個月的房屋銷售量，跟5月同期相比下降了16％，跟去年同期相比更年減29％，顯示中國房地產不論價或量都出現明顯走弱、急速出現降溫的情形。
我們認為這一波房市變動，主要還是出在基本供給和需求的問題。因為過去15年中國房地產快速發展促使房價飆升，豐厚利潤自然吸引建商大肆地興建土木，廣推建案，造成充沛供給量，加上中國官方去年頒布新國五條祭出限購令以及今年對房地產市場措施要求分類調控，造成需求中斷。
進一步來看，在銷售放緩時，卻持續有房地產建設新量供給，導致目前未售房地產規模繼續攀升，降價只是調整之前的透支，並且藉機把產業體質調整得更為健康，儘管房地產調整對中國經濟成長有一定影響，但中國房地產不可能因現階段房市趨緩就出現大幅崩盤。
儘管市場上悲觀看法甚囂塵上，加上二、三線城市的待售住宅面積增速依舊高於大城市，也因此，中國官方媒體罕見地於6月23日嚴詞抨擊。
目前市場唱空房市的雜音不斷，主要是建商、投機者和外資等有心人士刻意放出看淡中國房市前景的誇大消息，表面上故意放出利空消息，實際上卻打算逢低進場房市，並同時施壓中國官方加速放鬆限購政策，放寬信貸，擴大刺激政策力度，從高房價中繼續謀利。
事實上，我們也認為中國房地產的風險似乎言過其實，考慮到中國的都市化發展仍未完成，實際居住需求仍大，在城鎮發展和農民工返鄉化的需求加持下，這些中小型城市可望成為未來全國新房銷售面積成長的主要動力。
而這些二三線城市的地方政府為了消化高庫存、拯救低迷房市，近日果然也開始採取鬆綁限購政策，或放寬買房條件等方式來刺激房市。內蒙古呼和浩特市25日公布，全面取消商品房銷售方案備案制度，這是中國第一個全面放開限購的城市。
根據摩根大通預估，房地產成長如果下滑5％，對GDP的影響大概是0.6％。
由於房地產是目前中國經濟主要的推動力，加上大部分中國老百姓畢生儲蓄都放在地產上，如果房地產真的出了大事，社會的整體穩定和政權統治勢必將受到動搖，因此擁有絕對政策資源和空間的中國政府絕不會坐視房地產惡化。而且會在關鍵時刻發房地產業一把，也不會令房地產崩壞。
中國人民銀行（大陸央行）在5月12日的住房金融服務專題座談會，曾喊出要銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求、合理確定首套房貸款利率水準、還要及時審批和提供符合條件的個人住房貸款。
不過，由於個人住房優惠貸款的利息較低，對銀行來說獲利空間有限，同樣的信貸資源在其他融資平台的收益更優渥。
因此，迄今各商業銀行首套房貸利率不僅尚未下調，更有部分銀行將房貸利率調升了。也因此，中國人民銀行有望在下半年再次針對首套房貸推出相關的「定向」「微刺激」政策。