本帖最後由 三層肉 於 14-03-04 09:56 編輯
去年重摔 REITs重新站起
財經綜合報導
部分在去年摔跤的基金類別，今年以來重新站起，逆勢上升，這當中包括投資於房地產的房地產投資信託基金（REITs）。
去年史坦普500指數大漲近30%，但在截至去年8月底止的三個月間，房地產基金下跌8.5%，國際房地產基金下跌10%，MSCI美國房地產投資信託指數也大跌18.7%。
是什麼因素造成房地產投資信託基金下跌？要找出原因，得先瞭解這種基金的特質。這種基金主要投資於房地產投資信託（REITs），而後者則是投資於商業房地產，譬如公寓大樓、辦公大樓、購物中心，或甚至倉儲中心等。
依法令規定，REITs需將至少九成的課稅收入，以股息形式支付給股東。結果就是，REITs的收益率通常高於一般配息股票，也比10年期公債收益率高。
據全國房地產投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）統計，上月REITs平均收益率為3.65%，傲視10年期公債收益率的2.67%。
利率走勢影響REITs績效
所以，REITs到底為何在去年大幅受挫？如果你在2013年初問任何投資人對利率的看法，多數會預期利率將只升不降。利率上升的環境通常會對REITs形成挑戰。
當利率上升，貸款成本通常也會上升，使得透過貸款購買新樓更加困難，持有的成本也會跟著增加。此外，利率上升也會使得REIT的股息看起來沒有那麼誘人。
Alpine Realty Income & Growth經理人蓋斯登（Robert Gadsden）說，投資人對於利率走升趨勢深信不疑，是造成去年REIT重挫的主因。「投資人不是根據基本面，而是受到害怕心裡牽制而拋售REIT。」根據晨星公司，過去五年來Alpine Realty Income & Growth基金績效持續擊敗95%的同類型基金。
REITs通常也跟經濟表現密切連動，特別是就業情況。當就業改善的時候，市場對於辦公及其他商業房地產的需求也會上升。蓋斯登說，「在市場缺乏新增供給的情況下，這對現有房地產相當有利」。
就目前而言，REITs並不特別便宜或昂貴。歷史數據顯示，REIT的收益率通常比10年期公債收益率高出1.1個百分點，目前則是高了1.2個百分點。
Forward Funds投資長歐唐納（Jim O’Donnell）也說，REIT的價格跟營運資金（FFO）比率也是常用指標，18倍屬於便宜，22倍則是太貴，「現在的倍數處於兩者中間。」
蓋斯登指出，硬是要比的話，旅館業的REITs還算便宜，其他如辦公大樓的REITs也是。當中又屬舊金山、西雅圖與紐約市的REITs獲利前景最為可期，「就業成長會帶動需求，從而提高價格。」
歐唐納坦承，投資人對利率上升的擔憂，可能對REITs造成另一波衝擊。但他認為，來自利率的衝擊只會是短暫的，在利率隨著經濟改善而上升的環境中，REITs股息加上資本利得的總報酬率也會跟著增長。
對許多投資人而言，股息豐厚的REITs不失為一種風險分散的工具，適當的配置應有助於鞏固獲利。但要記得的是，REITs的本質仍是一種股票，若整體股市走跌，REIT恐怕也不能倖免。